お知らせ

こんにちは。リタシン不動産の高良です。

今回は、宜野湾市神山（かみやま）にある土地について、買取および売却査定のご相談をいただきました。

現地は国道から少し中に入った閑静な住宅街。すぐ隣に公園があり、周囲より一段高い高台に位置しているため、風通しと見晴らしに優れた落ち着きのある住環境です。

敷地面積は約120坪と住宅用地としてはゆとりのある広さ。公園に隣接しているため将来的にも視界が遮られにくく、立地単体で見れば非常に魅力的な条件を備えていました。

しかし、現地調査および役所・法務局での法規調査を進めたところ、「現地を目視しただけでは絶対に分からない、重大な接道トラブル（再建築不可のリスク）」が潜んでいることが判明しました。実際の事例をもとに、難条件の土地を安全に買い取り・再生するための査定基準を詳しく解説します。

1. 物件の概要と神山エリアの立地ポテンシャル

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 宜野湾市神山

• 都市計画／用途地域： 第一種低層住居専用地域（建ぺい率50%／容積率100%）

• 敷地面積： 約120坪

• 立地条件： 高台、敷地奥が公園に隣接、国道へのアクセス良好

第一種低層住居専用地域は、建物の高さや用途が厳格に守られた良好な住居環境を保つためのエリアです。 本物件の大きな強みは、「敷地の奥が公園に隣接している」という点です。公園敷地側が一段低くなっているため、将来にわたって隣に高い建物が建って日当たりや眺望が遮られる心配がありません。高台特有の開放感を永続的に享受できる希少なロケーションです。

2. 直面した最大の落とし穴：「目視では道路があるのに、実は未接道」

一見すると何の障害もない住宅用地に見えますが、売買や建築を検討する上で最も慎重な調査が必要となったのが「道路の法的権利（接道要件）」です。

現地にはしっかりとアスファルトで舗装された道路があり、車も問題なく出入りできていました。しかし、公図や道路台帳を調査した結果、その通路は「建築基準法上で認められた道路ではない（未接道）」であることが判明しました。

建築基準法では、家を新築する際に「幅員4m以上の法で定められた道路に、敷地が2m以上接していなければならない（接道義務）」という厳格なルールがあります。これに違反している土地は、俗にいう「再建築不可（家を建てられない土地）」となり、以下のような致命的な問題が生じます。

• 買主様が住宅ローンを利用できない： 金融機関は再建築できない土地に融資を行いません。

• 一般的な市場で買い手がつかない： 家が建てられない更地は、個人の住宅検討者にとって購入対象になり得ません。

所有者様からは「過去に家を建てた際、隣地の方から通行の承諾をもらっていた」とのお話を伺いましたが、不動産売買の実務において「昔の口約束」や「過去に許可が出た実績」だけで判断するのは極めて危険です。

3. 再建築を可能にするための「隣地承諾と法的手続き」

買い取った後に「実は家を建てられなかった」となっては、買い手にとっても致命的な損失になります。土地の価値を正当に再生させるためには、以下の法的手続きを確実にクリアしなければなりません。

① 建築基準法第43条への適合確認（許可・認定基準の調査）

接道義務を満たしていない敷地であっても、敷地の周囲に広い空地（公園など）があり、特定行政庁（自治体）が交通・安全・防火・衛生上支障がないと認めた場合、建築基準法第43条第2項の規定により特例的に建築が許可されるケースがあります。本物件は公園に隣接しているため、この救済規定を活用できる見込みを役所と協議します。

② 隣地所有者様からの「通行・掘削承諾書」の正式取得

通路部分を安全に利用し、上下水道やガスなどの配管を引き込むためには、通路を所有する隣地の方々から書面で正式な同意書・承諾書を取得することが不可欠です。感情的な行き違いを避け、将来の買主様が安心して暮らせるよう、権利関係を書面で法的に確定させます。

4. 公園側の傾斜と外構コストを逆算した買取査定

接道問題の解決方針を立てた上で、次に精査すべきなのが「現地の地勢」です。

本物件は敷地奥の公園側に向かって少し傾斜して下がっているため、建築時には敷地を平坦に整える整地工事や、土砂崩れを防ぐための土留め・基礎外構工事が必要になります。

一般的な個人間の仲介売買では、「未接道トラブル」や「擁壁・外構工事のリスク」を抱えた土地を一般の方が買い取るのはハードルが高く、長期間放置されてしまうケースが珍しくありません。

私たちは、以下のステップで現実的な査定価格を導き出しています。

1. 神山エリアの正常な更地取引相場の確認

2. 建築許可取得にかかる申請費用や、隣地折衝に伴う諸経費の算出

3. 傾斜地を安全に宅地化するための擁壁・外構工事費用の試算

4. それらのコストを差し引き、売主様にとって手残りを最大化できる直接買取価格の提示

弊社が直接買い取るプランであれば、売主様自身が複雑な役所協議や隣地との折衝に頭を抱える必要がなく、契約不適合責任（法的欠陥の担保責任）も免責された状態で、早期かつ確実に現金化することが可能です。

宜野湾市での土地査定・道路や権利関係に課題のある土地の売却・買取はリタシン不動産へ

「道路に面しているはずなのに、再建築できないと言われて困っている」 「隣地との境界や通路の承諾書が必要と言われたが、どう進めればいいか分からない」

そうした複雑な接道問題や高低差を抱える土地の売却・買取は、ぜひリタシン不動産へご相談ください。机上の相場にとどまらず、建築基準法と現地の法規関係を徹底的に精査し、売主様にとって最も安全で納得のいく解決策をご提案いたします。

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