お知らせ

こんにちは。リタシン不動産の高良です。

今回は、糸満市国吉（くによし）にある戸建て住宅と土地について、買取および売却査定のご相談をいただきました。

弊社が毎週掲載している新聞広告をご覧になり、直接お電話でお問い合わせをいただいた案件です。数ある不動産会社の中からリタシン不動産をお選びいただき、誠にありがとうございます。

現地はスーパーや商業施設からは少し離れるものの、見晴らしの良い高台に位置する落ち着いた住宅街。周辺を歩くと、木造の新築住宅やRC造の平屋住宅が次々と建てられており、住宅用地としての需要が着実に高まっているエリアです。

敷地面積は170坪以上とゆとりのある広さ。一方で、長年放置されていた建物の老朽化や、敷地奥側の高低差など、査定にあたって慎重に見極めるべきポイントが複数ありました。実際の事例をもとに、査定と買取の考え方を詳しく解説します。

1. 物件の概要と国吉エリアの立地特性

今回ご相談をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 糸満市国吉

• 都市計画／用途地域： 市街化調整地域（緩和区域）

• 敷地面積： 170坪以上（フラット地、2面道路）

• 建物現況： 木造平屋建て（長年空き家／経年劣化大）

• 周辺環境： 高台の住宅街、新築一戸建て（木造・RC）の建築が活発なエリア

「市街化調整地域」は原則として建物の建築が制限される区域ですが、本物件は自治体の条例等で指定された「緩和区域（法第34条第11号等）」に該当していました。そのため、一定の条件を満たせば一般的な住宅やアパートの新築が可能な、建築需要のある土地です。

敷地は2面道路に面しており、開放感や日当たりは非常に良好です。

2. 査定・買取で検討すべき「2つのハードル」

ポテンシャルの高い土地ですが、そのまま市場に出すには以下の2つの課題をクリアしなければなりません。

① 築古平屋の激しい老朽化と解体コスト

敷地内には平屋建ての住宅が残っていましたが、長期間誰も住んでいなかったため雨風や湿気による劣化が激しく、リフォームして再利用することは現実的ではありませんでした。 そのため、「建物を解体して更地にする」ことが前提となりますが、170坪という広い敷地内の建物解体や残置物の撤去には、まとまった工事費用が発生します。

② 裏道路との「約1.5mの高低差」

土地自体は平坦（フラット）ですが、接している2本の道路のうち、敷地裏側の道路との間に約1.5mの高低差がありました。 高低差がある場合、裏側道路からの土砂崩れや圧力に耐えるための「土留め・擁壁工事」の有無や安全性を確認しなければなりません。新たに建物を建てる際、この高低差をどう処理するかによって、買主様側の造成工事費が数十万〜数百万円単位で変わってきます。

3. 需要の間口を広げる「土地再生と買取・売却シナリオ」

170坪という広さは、一般的な個人が1区画として購入するには総額が大きくなりすぎます。そこで、周辺で進む新築需要を捉え、以下の3つの活用・売却ルートを想定して査定を行いました。

① 2〜3区画に分筆した「戸建て分譲用地」としての再生

170坪の敷地を使いやすい広さ（50〜60坪程度）×2〜3区画に分筆・造成して販売するプランです。 国吉エリアでは、那覇や豊見城方面への通勤圏でありながら、自然豊かで静かな住環境を求める子育て世帯の新築需要が旺盛です。2面道路を活かして各区画に道路間口と駐車場をしっかり確保できれば、早期の成約が期待できます。

② 賃貸アパート用地としての活用

高台の開放感を活かし、全戸に駐車場を2台確保した賃貸アパートや、米軍関係者向け住宅（米賃）の用地として事業者に提案する選択肢です。

③ 弊社による「直接買取」（売主様の費用負担・手間をゼロにする）

今回の査定では、一般市場への仲介売却だけでなく、「弊社が直接買い取るプラン」も合わせてご提示いたしました。

• 解体費用・残置物処分の負担ゼロ： 建物を壊さず現況のまま引き取れるため、売主様が事前に数百万円の解体費用を持ち出す必要がありません。

• 売却後のトラブル防止： 建物の不具合や地中の埋設物に対する「契約不適合責任」が免責されるため、売却後も安心して生活していただけます。

• 確実な早期現金化： 買い手を探す販売期間が不要で、期日までに確実に資金化できます。

造成コストを逆算し、安心できる適正価格をご提示

「空き家を壊すお金がない」「高低差がある土地は安く買い叩かれないか」と不安に思われる売主様は少なくありません。

私たちは、裏道路との高低差を安全に処理するための造成費用や解体コストを建築目線で精緻に見積もり、「いくらで市場に流通させられるか」「直接買い取る場合はいくらで確実に手元に残せるか」を数字で明確にご提示いたします。

売主様にとって最も負担が少なく、納得のいく形で次のステップへ進めるよう、丁寧にご案内してまいります。

糸満市での土地・戸建て査定、空き家の買取相談はリタシン不動産へ

「市街化調整地域の土地でも売却できるか知りたい」 「長年放置している実家の空き家を、解体費用をかけずに手放したい」

そうした戸建て住宅や土地の売却・買取に関するご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。道路条件や地勢、地域の建築需要を丁寧に調査し、売主様の状況に最も適した解決策をご提案いたします。

なお、弊社では毎週金曜日の「沖縄タイムス」「琉球新報」両紙の不動産広告欄にて、売却に関する情報を定期掲載しております。新聞をお手元にお持ちの際も、ぜひご覧ください。

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