お知らせ

こんにちは。リタシン不動産の高良です。

今回は、南城市玉城字親慶原（たまぐすく おやけばる）にある土地について、売却・査定のご相談をいただきました。

現地は南城市役所にほど近いエリア。大型商業施設（コストコ沖縄南城倉庫店）の開業以降、周辺の交通量が大きく増え、新しい一戸建て住宅や賃貸アパートの建設が活発に進んでいる注目の地域です。さらに、南部東道路（地域高規格道路）の新しいインターチェンジ開通も控えており、将来的な交通利便性の向上にも大きな期待が寄せられています。

ご相談いただいた土地は約600坪というゆとりのある広大地。賃貸アパートなどの事業用地として非常に魅力的な規模である一方、「道路からの高低差と擁壁工事費用をどう処理するか」が適正な査定価格を導き出す上での最大の鍵でした。実際の事例をもとに、大規模地の査定のポイントを詳しく解説します。

1. 物件の概要と親慶原エリアの立地特性

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 南城市玉城字親慶原

• 都市計画／用途地域： 指定のない区域（未指定）

• 敷地面積： 約600坪

• 現況： 更地（道路から少し入った立地、敷地周囲に高低差あり）

• 周辺環境： 南城市役所至近、コストコ沖縄南城倉庫店至近、南部東道路（新IC）開通予定エリア

用途地域の指定がないエリアですが、建築制限が緩やかで敷地を広々と活用できる特性があります。 何より大きな強みは、「南城市の中枢機能と商業施設が集約しつつあるエリア」に位置している点です。那覇・南風原方面への通勤アクセスが年々向上しており、ベッドタウンとしての住宅需要と賃貸需要が急激に高まっています。

2. 直面した課題：敷地周囲の高低差と「擁壁工事費用」

約600坪という規模は事業用地として申し分ありませんが、査定を進める上で慎重な見極めが必要となったのが「敷地の地勢」です。

現地は前面道路から少し奥に入った場所にあり、敷地の周囲に隣地との高低差が存在していました。安全に建物を建築するためには、敷地の周りに土留めとなる「擁壁（ようへき）工事」や整地工事を行う必要があります。

• 造成コストの規模： 600坪クラスの大規模な土地で敷地全体を造成し、擁壁を新設するとなると、工事費用は数百万円から場合によっては1,000万円超規模に膨らむ可能性があります。

• 査定価格への影響： 造成費用を無視して近隣の平坦地の更地相場をそのまま当てはめてしまうと、買い手側が建築を断念したり、後から大幅な値引き交渉が入ったりして計画が頓挫する原因になります。

高低差がある土地では、「整地・擁壁工事にいくら費用がかかるのか」を建築・土木の視点から正確に見積もることが査定の第一歩となります。

3. 解決策：空室率ゼロの賃貸需要を捉えた「20〜24戸アパート計画」

造成コストがかかるからといって、土地の価格を大幅に下げて投げ売りする必要はありません。この土地には、それを補って余りある「圧倒的な賃貸需要」という強みがあるからです。

私たちは、土地の価値を最大限に引き出すため、以下のステップで査定価格を組み立てました。

① 簡易ボリュームチェック（20〜24戸の賃貸アパート配置案）

敷地形状と高低差を活かしながら建物をどう配置できるか検証したところ、「ファミリー・単身向けを組み合わせた20〜24戸規模の賃貸アパート」を無理なく計画できることが分かりました。

② 周辺の賃貸市場データの分析

親慶原・市役所周辺の賃貸市場を徹底調査した結果、近隣の賃貸アパートは現在「空室情報がほぼゼロ」という極めて高い稼働状況が続いています。コストコ関連の勤務者や、新IC開通を見越して移住してくるファミリー層の賃貸ニーズが供給を大きく上回っている状態です。

③ 投資家・企業目線の「事業採算」から土地価格を逆算

新築アパートを計画する事業者や投資家は、以下の計算式で土地の購入上限価格を判断します。

• 満室想定の年間家賃収入 ÷ 目標利回り ＝ 総事業費の上限

• 総事業費の上限 －（建物本体建築費 ＋ 想定造成・擁壁工事費）＝ 土地の適正購入価格

高低差による造成費用をあらかじめ事業収支の中に組み込んだ上で、「この賃貸需要と戸数であれば、十分に高い投資利回りが成立する」という事業計画を提示することで、造成コストのマイナス要因を相殺し、売主様にとって納得のいく査定価格を導き出すことができます。

収益用地を探す企業・事業者との確実なマッチングへ

600坪という広大な土地は、一般的な個人向け住宅用地として販売するのは総額が大きすぎて困難です。

本物件のように「造成費用はかかるが、賃貸需要が抜群に高い大規模地」は、アパート建築を手掛けるデベロッパーや、安定した収益物件用地を探している企業様にとって非常に魅力的な案件となります。

造成計画と事業収支の裏付けをセットにした査定結果をもとに、確実な成約に向けた最適なマッチングを進めてまいります。

南城市での土地査定・大規模地や収益用地の売却はリタシン不動産へ

「傾斜や高低差があり、造成費用がどれくらいかかるか見当がつかない」 「広すぎる土地をアパート用地や事業用地として適正に評価してほしい」

そうした難条件の土地や広大地の売却に関するご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。現地の状況やインフラを丁寧に調査し、地域の市場動向を捉えた論理的な売却プランをご提案いたします。

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