お知らせ

金武町字屋嘉（やか）にある土地について、査定および売却交渉を行いましたのでご報告します。

現地は国道から1本中に入った落ち着いた住宅街。高低差のない平坦な敷地です。

今回の案件は、以前弊社で隣の土地を仲介させていただいた買主様から「敷地を広げるため、隣接する土地を追加で購入したい」とご要望をいただいたことがきっかけでした。そこで、隣地を所有されている地主様へ直接お声かけし、ご面談の上で査定と売買条件の交渉を進めることとなりました。

しかし、詳しく現況を調査していくと、この土地には過去の開発計画に伴う非常に複雑な問題が絡み合っていました。実際の事例をもとに、難条件の土地を整理して成約へ導くアプローチを解説します。

1. 物件の概要と屋嘉エリアの特性

査定対象となった土地の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 国頭郡金武町字屋嘉

• 都市計画／用途地域： 指定のない区域（無指定）

• 建ぺい率／容積率： 70%／400%

• 現況・地勢： 平坦地

• 周辺環境： 国道至近、戸建て住宅が立ち並ぶ住環境

用途地域の指定がないエリアで建ぺい率・容積率の制限が緩やかであり、住宅用地としての需要が安定しているエリアです。国道へのアクセスも良好で、本来であれば使い勝手の良い平坦地です。

2. 直面した課題：区画整理の中止による「敷地の複雑化」

一見すると平坦な住宅用地ですが、権利関係や現況を確認すると、一般的な不動産市場ではそのまま売り出せない深刻な問題を複数抱えていました。

周辺一帯はかつて土地区画整理事業の計画があったものの、諸事情により事業が途中で頓挫してしまった地域です。その影響により、以下のような状況が生じていました。

• 敷地の一部が道路として使われている

• 区画整理を見越して過去に建築された「第三者の建物」が、敷地内に一部またがって建っている

• 境界が複雑化しており、土地全体をすぐにきれいな宅地として活用できない

このように「公図と現況が大きく乖離している土地」や「他人の建物が越境している土地」は、全体を丸ごと売却しようとしても買い手がつかず、金融機関の融資審査も通らないため、長年放置されてしまうケースが珍しくありません。

3. 解決の道筋：「影響のない数坪だけ」を切り分ける部分売却

土地全体に問題があるからといって、すべてを諦める必要はありません。今回の突破口となったのは、「隣地所有者からの買い増しニーズ」でした。

隣地の買主様が必要としていたのは、広大な敷地全体ではなく、「自宅の駐車スペースや庭を少し広げるための数坪」でした。

そこで私たちは、全体を一括で整理しようとするのではなく、以下の手順で現実的な解決プランを組み立てました。

① 越境や道路の影響を受けない「安全な区画」を特定

他人の建物や道路敷きと干渉していない、将来トラブルに発展するリスクのない境界部分から「数坪」をピンポイントで切り出す計画を立てました。

② 隣地売買における適正な査定価格の算出

一般的な市場での流通相場を基準にしつつ、分筆費用や確定測量のコストを織り込み、売主様にとっても手残りがあり、買主様にとっても納得感のある妥当な価格を算出しました。

③ 双方の納得を得る丁寧な売却交渉

地主様に対しては「全体を売ることは難しくても、問題のない一部を切り分けることで確実に現金化できるメリット」を説明。買主様に対しては「将来にわたって境界紛争が起きない安全な権利移転の形」を提示し、双方にご納得いただいて無事に売却のご承諾をいただくことができました。

複雑な不動産こそ「隣地折衝」が最大の解決策になる

権利関係が複雑だったり、他人の建物が建っていたりする土地は、一般的なオープンマーケットで買い手を探すのは非常に困難です。

しかし、「隣の地主様・住民様」に目を向けると、「少し敷地を広げたい」「境界をすっきり整理したい」という潜在的な購入ニーズが眠っていることが多々あります。

条件が難しい土地であっても、現状を正確に見極め、関係者同士の利害を丁寧にすり合わせることで、眠っていた土地を確かな資産へと変えることができます。

金武町での土地査定・権利関係が複雑な土地の売却はリタシン不動産へ

「昔の計画が頓挫し、道路や他人の敷地と入り組んでいて売れるか分からない」 「敷地の一部だけを隣の方に買い取ってもらいたいが、どう交渉・査定すべきか分からない」

そうした難易度の高い土地に関するご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。現地の状況や公図・登記を丁寧に読み解き、関係者全員が納得できる安全な売却プランをご提案いたします。

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