お知らせ

沖縄市松本（まつもと）にあるコインランドリー店舗と土地について、売却・査定のご相談をいただきました。

弊社とパートナー契約を締結していただいている税理士法人様から、「クライアント企業の資産整理の一環として、保有しているコインランドリーの売却を検討している」とご紹介をいただいた案件です。日頃より信頼をお寄せいただき、心より感謝申し上げます。

対象物件は現在も順調に稼働しており、収益性もしっかり確保されている状態でした。しかし、事業用物件の査定においては、「表面的な利回りだけで計算するのか」「財務や税務の観点から建物自体の時価をどう捉えるか」によって算出のアプローチが大きく異なります。実際の事例をもとに、事業用不動産における査定の視点を詳しく解説します。

1. 物件の概要と松本エリアの立地特性

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 沖縄市松本

• 都市計画／用途地域： 市街化区域／準住居地域（建ぺい率60%／容積率200%）

• 建物構造： 軽量鉄骨（LGS）造 平屋建て

• 築年数： 築3年

• 稼働状況： コインランドリーとして営業中

対象地は「準住居地域」に位置しており、道路交通の利便性を活かした店舗や事務所、住宅などが調和するエリアです。周辺には住宅街が広がりつつ商業施設や幹線道路へのアクセスも良いため、コインランドリーのような地域密着型のサービス業にとって非常に適した立地環境といえます。

建物は築3年と非常に新しく、軽量鉄骨造の平屋建て。内外装の劣化もほとんど見られず、設備メンテナンスも行き届いた優良なコンディションでした。

2. コインランドリー売却査定における「2つの評価軸」

コインランドリーのように「機械設備と店舗が一体となって稼働している事業用物件」を査定する場合、大きく分けて2つの評価手法が存在します。

① 収益還元法（事業の利益から逆算する評価）

毎月の売上から水道光熱費や機械リース代、清掃管理費などの経費を差し引き、「年間で手元にいくら利益が残るか」という事業利回りをベースに価格を算出する方法です。

• 特徴： 主に「事業を引き継いでそのままコインランドリーを運営したい投資家」に向けた評価基準となります。

② 原価法（建物・設備の再調達コストから逆算する「時価評価」）

不動産（土地・建物）そのものに着目し、現在新築した場合の費用から築3年分の減価償却を差し引いて「建物としての適正な時価」を算出する方法です。

• 特徴： 事業収益の波に左右されず、資産としての客観的な価値を明確にする基準となります。

3. 今回の査定で「建物としての時価算出」を重視した理由

本物件は黒字で稼働中の店舗でしたが、今回は税理士法人の担当者様および売主様と綿密な打合せを重ね、会社の財務状況や資産整理の目的を精査した結果、「建物としての客観的な時価を算出する方針」で査定を進めました。

主な理由は以下の通りです。

• 資産整理・事業承継における適正な帳簿価格との整合性： 法人の資産整理においては、税務上の否認リスクを避けるためにも、恣意的な事業プレミアム（のれん代など）を過大に乗せるのではなく、客観的な不動産鑑定基準に準じた「土地建物の時価」を把握しておくことが重要になります。

• 購入検討者の間口を広げるための戦略： 「コインランドリー事業をそのまま買い取りたい投資家」だけに限定してしまうと、買い手候補の数が限られます。一方で、「築3年の使いやすい平屋店舗」として適正時価を算出して提示できれば、物販店、テイクアウト飲食店、小規模オフィスなど、居抜きや改装を視野に入れた一般の事業者まで買い手候補を大幅に広げることが可能になります。

税理士法人様と財務数値を共有しながら進めることで、目先の高値売却だけでなく、売却に伴う譲渡益や税金負担まで見据えた現実的な査定額を組み立てることができました。

パートナー士業（税理士・司法書士等）との連携による手堅い売却支援

企業の資産整理や相続対策における不動産売却では、「いくらで売れるか」と同じくらい「税金や会社の財務にどう影響するか」という視点が欠かせません。

不動産の取引相場だけでなく、専門家同士がそれぞれの知見を持ち寄って連携することで、売主様にとって最も無駄のない、納得感のある売却ルートを選択していただけます。

沖縄市での事業用物件・店舗・土地の査定はリタシン不動産へ

「稼働中の店舗や収益物件をどのように評価すべきか分からない」 「法人の資産整理や事業の見直しに伴い、適正な時価査定を出してほしい」

そうした事業用不動産に関するご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。一般的な売買相場の調査にとどまらず、税務や財務の背景まで丁寧に汲み取った上で、お客様にとって最も価値ある売却プランをご提案いたします。

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