お知らせ

沖縄市登川（のぼりかわ）にある土地について、売却・査定のご相談をいただきました。

現地は閑静な住宅街の中にあり、周辺には新築の一戸建てや賃貸アパートが立ち並ぶ落ち着いたエリアです。県道や沖縄北ICにも近く、交通や買い物の便が非常に整っています。

ご相談のきっかけは、「以前は家族が畑として耕していたが、相続してからは手入れをする機会も減り、更地のまま眠らせておくのはもったいないため売却を考えた」というものでした。

前面道路の幅員がしっかり4m確保された平坦地で、一見するとすぐに買い手が見つかりそうな好条件ですが、現地を詳しく調査したところ、売却価格に直接影響する「敷地奥側の高低差」が判明しました。実際の事例をもとに、査定のポイントを詳しく解説します。

1. 物件の概要と登川エリアの住環境

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 沖縄市登川

• 都市計画／用途地域： 指定のない区域（未指定）

• 建ぺい率／容積率： 70%／200%

• 現況： 更地（元畑）

• 道路状況： 前面道路幅員 約4m（平坦地）

• 周辺環境： 県道まで徒歩約3分（病院・コンビニ至近）、沖縄北IC至近、新築住宅・アパートが混在するエリア

用途地域の指定がないエリアですが、建ぺい率70%・容積率200%と建築制限が比較的緩やかで、敷地を有効に活用しやすい条件です。 徒歩3分圏内に生活に必要な商業施設や医療機関が揃っており、高速道路のインターチェンジも近いため、那覇方面や中北部方面への車通勤にも大変便利です。住宅用地としてはもちろん、賃貸アパート用地としても安定した需要が期待できます。

2. 見落としがちな検討ポイント：「敷地奥側と隣地との高低差」

本物件は道路に面した間口側は平坦で進入もしやすい状態でしたが、敷地の奥へ進むと「隣接する土地との間に明確な高低差があること」が分かりました。

敷地に高低差がある場合、そのままの状態で建物を建築することは難しく、以下の点に配慮しなければなりません。

• 土留め・擁壁（ようへき）工事の必要性： 敷地の土が崩れたり隣地に影響を与えたりしないよう、安全基準を満たした擁壁や土留めを設置する工事が必要になる場合があります。

• 条例による建築制限（崖条例など）： 高低差の規模や角度によっては、建物を崖の上端・下端から一定距離離して建てなければならない制限がかかるケースがあります。

• 造成費用の発生： 擁壁の設置や敷地の整地には、数百万円規模の造成費用が発生します。

こうした高低差の処理にかかるコストは、購入した買主様が負担して新築時に施工するのが一般的です。そのため、高低差を無視して相場通りの坪単価をつけて売り出してしまうと、買主側から大幅な値引き交渉を受けたり、検討から外されたりする原因になります。

3. 買い手の「建築総予算」から逆算する査定の考え方

住宅やアパートを建築するために土地を探している方は、土地単体の価格ではなく、「土地代 ＋ 造成・擁壁費用 ＋ 建物本体工事費」の合算で購入の可否を判断します。

私たちは、単に近隣の更地相場を当てはめるのではなく、以下のステップで査定価格を組み立てています。

1. 登川エリアにおける直近の成約相場・坪単価の確認

2. 高低差を処理するために必要な造成・土留め費用の目安を試算

3. 「相場価格 － 想定造成コスト」を基本軸とし、買主様が無理なく住宅ローンや事業融資を組める適正な販売価格を算出

事前に造成コストを織り込んだ現実的な価格設定を行うことで、売り出し後の値引き合戦を防ぎ、売主様にとっても「最終的にいくら手元に残るのか」を明確にした上で、安心して売却活動をスタートしていただけます。

沖縄市での土地査定・相続した休耕地や空き地の売却はリタシン不動産へ

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そうした土地に関するお悩みは、ぜひリタシン不動産へご相談ください。現地の高低差や道路状況、インフラの引き込み状況を丁寧に確認し、お客様の大切な資産価値を最大化する売却プランをご提案いたします。

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