お知らせ

西原町兼久（かねく）にある土地について、売却・査定のご相談をいただきました。

「長年使っていない土地を整理し、老朽化した自宅の建て替え費用をつくりたい」というご相談です。今回は、施主様の建て替えを担当されている設計士様から、「不動産の視点で解決してほしい案件がある」とご紹介をいただきました。

現地を確認したところ、スーパーやドラッグストアが徒歩圏内にあり、閑静で暮らしやすい素晴らしい立地でした。しかし、この土地には一般的な方法では売却が極めて難しい「大きな問題」が潜んでいました。

1. 物件の概要と周辺環境

査定依頼をいただいた土地の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 中頭郡西原町兼久

• 用途地域： 第一種低層住居専用地域（建ぺい率50%／容積率100%）

• 現況： 未利用地

• 周辺環境： 近隣に商業施設が揃う住宅地、地勢は平坦

周辺環境や土地の広さ自体には何一つ申し分がありません。第一種低層住居専用地域のため良好な住環境が守られており、通常であれば買い手がすぐに見つかる条件です。

2. 直面した最大の壁：道路に接していない「袋地」

現地調査で判明した最大の問題は、この土地が周囲を他人の敷地に囲まれた「袋地（無道路地）」だった点です。

建物を建てるためには、建築基準法によって「幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければならない（接道義務）」と定められています。道路に接していない土地には家を建てることができず、そのまま市場に出しても買い手はまずつきません。

この状況を打開するには、敷地まで道路を引き込むための「通路・道路計画」を立て、接道に必要な敷地を持つ隣地地主様と交渉を行う必要があります。

3. 設計士様でも難航した「隣地交渉」をどう進めるか

実は今回のご相談、すでに設計士様が隣地の地主様へ相談を持ちかけていたものの、話し合いがなかなか前に進まない状態でした。

隣地地主様の立場に立って考えてみると、慎重になるのは当然のことです。

• 「自分の土地の一部を通路として提供して、何のメリットがあるのか」

• 「道を通した結果、隣にどんな建物が建つのか（周囲の環境が悪くならないか）」

こうした不安や疑問が解消されない限り、前向きな協力は得られません。

そこで私たちは、単に「土地を分けてほしい」とお願いするのではなく、以下のように条件を一つひとつ明確にして交渉を進める方針を立てました。

• 隣地地主様にとってもメリットのある境界・通行条件の設計

• 売却後の利用用途を「落ち着いた住宅用地」などに限定し、周辺環境に配慮する方針の明示

• 法令に基づいた道路形態（位置指定道路など）の具体的なすり合わせ

相手の立場や将来の不安に寄り添った計画を示すことで、初めて対等な話し合いのテーブルに着くことができます。袋地の解消には相応の時間がかかりますが、売主様の建て替え計画を形にするため、粘り強く調整を重ねてまいります。

西原町での土地売却・複雑な権利関係の査定はリタシン不動産へ

「道路に接していないため、売れないと諦めている」 「隣地との境界や通路の問題があり、どう進めていいか分からない」

そうした難条件の土地であっても、解決策は必ずどこかにあります。リタシン不動産では、現地の法令調査はもちろん、周辺地権者様との丁寧な関係調整や具体的な活用計画を通じて、眠っている土地の価値を引き出す査定を行っております。

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