お知らせ

沖縄市泡瀬5丁目にある土地・建物について、売却査定と解体のご相談をいただきました。

「利便性の良い場所だが建物がかなり老朽化しているため、解体して更地として売却したい」というご相談です。日頃からお付き合いのある既存の顧客様・H様よりご紹介をいただきました。大切なご縁をいただき、心より感謝申し上げます。

商業施設が徒歩圏内に揃う好立地である一方、古い建物の解体に伴う法令手続きや、昨今の地価動向を踏まえた「適正な価格設定」にはいくつかの重要なポイントがありました。実際の事例をもとに詳しく解説します。

1. 物件の概要と周辺環境

査定依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 沖縄市泡瀬5丁目

• 用途地域： 第二種住居地域（建ぺい率60%／容積率200%）

• 敷地面積： 約45坪

• 建物現況： 2階建て（元店舗併用住宅／空き家）

• 立地条件： 銀行やコンビニ、商業施設が近く生活利便性が高いエリア

対象地は「第二種住居地域」に位置しており、一般的な住宅だけでなく、小規模な店舗や事務所など幅広い用途の建築が可能なエリアです。敷地は約45坪と、沖縄本島中部の住宅用地として需要の高い手頃なサイズ感です。

以前は1階で自転車店を営まれていたとのことで、街の歴史を感じる建物でしたが、現在は使われておらず老朽化が進んでいました。

2. 建物の解体で避けて通れない「アスベスト事前調査」

更地にして売却を進めるにあたり、まず着手しなければならないのが「建物の解体工事」です。

近年、大気汚染防止法や石綿障害予防規則の改正に伴い、建物の解体・改修工事に関するルールは厳格化されています。特に重要なのが、建材に含まれる「アスベスト（石綿）の事前調査」です。

• 有資格者による調査の義務付け： 建物の規模にかかわらず、解体前に専門の資格者が内外装の建材を調査し、行政へ結果を報告することが義務付けられています。

• 解体費用への影響： 事前調査でアスベストを含む建材が確認された場合、飛散防止の養生や特別な処分費用が発生するため、解体コストが当初の想定より変動する可能性があります。

「古い家だから壊せばいい」と安易に考えていると、後から思わぬ追加費用や工事の中断が発生しかねません。今回は専門業者様へ現地調査を依頼し、正確な検査と解体見積もりを把握した上で計画を進めることになりました。

3. 「地価が高いから高く売れる？」適正な査定価格を決める3つの視点

所有者様からは「最近は沖縄県内の地価が上がっていると聞くし、かなり高く売れるのではないか」というご質問もいただきました。

所有する大切な資産ですから、高く売りたいとお考えになるのは当然のことです。しかし、相場から大きく乖離した強気の価格設定をしてしまうと、買い手がつかずに長期間売れ残り、結果的に値下げを繰り返すリスクもあります。

私たちは、以下の3つの視点から客観的に数字を検証し、販売価格をご提案しています。

① 周辺エリアの直近成約実績と実勢相場

過去の成約データや現在売り出されている近隣物件の状況を細かく比較し、「市場で実際に動いている現実的な平米単価・坪単価」を算出します。

② 約45坪の土地で「どんな建物が建つか」の検証

用途地域（建ぺい率60%／容積率200%）に基づき、この土地に建物を建てた場合「駐車スペースは何台確保できるか」「何LDKの建物が建てられるか」という具体的な建築プランを想定します。

③ 買い手の「土地代＋解体費＋新築費用」の総予算

土地を探している一般のお客様は、「土地代」単体ではなく、「土地代 ＋ 新築建築費（＋場合によっては解体費）」を合算した「総予算」で購入を判断します。買い手が住宅ローンを組める総額の上限から逆算して適正価格を割り出すことが、早期かつ安全な成約への一番の近道です。

売主様にとっての利益を最大化しつつ、買主様にとっても納得感のある取引となるよう、解体費用と土地価格のバランスを多角的に検証して販売を開始いたします。

沖縄市での土地査定・古家付き土地の売却はリタシン不動産へ

「古家が残っているが、解体費用がどれくらいかかるか分からない」 「地価が上がっている今の時期、自分の土地がいくらで売れるのか客観的な査定額を知りたい」

そうしたお悩みをお持ちの方は、ぜひリタシン不動産へご相談ください。現地の法令確認や解体工事の段取りから、市場ニーズを見据えた無理のない売却計画まで、誠実にお応えいたします。

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