お知らせ

那覇市宮城に位置する「航空自衛隊 那覇基地」内の軍用地について、売却・査定のご相談をいただきました。

沖縄県内の不動産市場において、根強い人気を誇る軍用地。一時期の過熱した相場から現在は落ち着きを見せ、より実勢に基づいた安定した取引が続いています。

今回は、査定における「倍率」の考え方や、手堅い軍用地だからこそできる「次世代への資産承継プラン」について詳しく解説します。

1. 査定依頼をいただいた物件の概要

今回査定のご相談をいただいた軍用地の基本情報は以下の通りです。

• 物件所在地： 那覇市宮城（航空自衛隊 那覇基地内）

• 用途地域： 未指定

• 敷地面積： 全体で約40坪

• 年間地代： 約60万円

航空自衛隊那覇基地は、那覇空港に隣接する極めて重要な防衛・航空拠点です。返還リスクが極めて低い施設の一つとして数えられており、買い手側からの需要も非常に高いエリアです。

2. 那覇基地の相場「45〜58倍」の幅はどこで決まるのか？

軍用地の取引価格は、一般的に「年間地代 × 倍率」で算出されます。 航空自衛隊那覇基地周辺の取引倍率は現在「45倍〜58倍」程度で推移していますが、同じ基地内であっても価格に幅が出ます。

査定において倍率を左右する主な要因は、以下の通りです。

① 単独名義か、共有名義か

1つの筆を単独で所有している土地は、将来の売却や担保設定が容易なため高い倍率がつきやすい傾向にあります。一方、複数人で持分を分け合っている共有名義の場合は、流通性がやや下がるため倍率が控えめになることがあります。

② 基地内の「場所」と「地目」

基地内でも滑走路や中枢施設に近い場所、あるいは地目が「宅地」として評価されている場所は、将来的な地代上昇率や評価額の観点から評価が高くなります。

③ 近年の地代上昇率

国から支払われる地代は一律ではなく、施設や場所によって毎年の上昇幅が異なります。地代の上昇が手堅く続いている区画ほど、買い手からの人気が集まりやすくなります。

「那覇基地だから一律〇倍」と決めるのではなく、こうした個別要因を現地資料や公図から精査した上で、適正な査定価格を導き出します。

3. インフレ期における軍用地の強みとは

現在のように物価や金利が動く局面では、株式や一般的な収益アパートに比べ、軍用地の利回りは決して高く見えないかもしれません。

しかし、軍用地には他の投資商品にはない決定的な強みがあります。

• 国が借主である圧倒的な安全性： 景気変動や家賃滞納のリスクが実質的にゼロ。

• 維持管理コストが一切かからない： アパート経営のような修繕費・原状回復費・空室リスクが存在しない。

• 手堅いインフレ耐性： 多くの施設で地代が少しずつ見直され、緩やかな増額傾向が期待できる。

現金資産をそのまま持っておくよりも、相続税評価額を大きく圧縮できる「資産の置き場所」として手堅い選択肢であり続けています。

4. 単なる相続対策で終わらせない「軍用地×長期インデックス投資」の提案

軍用地は「現金を土地に変えて相続税を抑える」という目的で購入されるケースが大半です。しかし、私たちはもう一歩進んだ活用方法をご提案しています。

それが、「軍用地の安定した地代収入を、お子様世代の長期インデックス投資へつなぐ」という仕組みです。

1. 親世代が現金で軍用地を購入し、手堅い資産として保有する

2. 毎年入ってくる年間地代（本件であれば約60万円）の一部を、暦年贈与などを活用してお子様へ移転する

3. お子様はその贈与された資金を元手に、長期のインデックス積立投資（投資信託など）を行う

国から毎年振り込まれる手堅いキャッシュフローがあるからこそ、お子様世代は自分のお給料を削ることなく、将来の資産形成を無理なく継続できます。 「親の資産を守る」だけでなく、「子どもの老後不安を解消する」という二重の安心をつくる活用法です。今回の売却・査定のご相談においても、こうした買い手側のニーズと合致する最適なマッチングを目指してまいります。

那覇市をはじめ沖縄県内の軍用地査定・売却はリタシン不動産へ

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