お知らせ

金武町字屋嘉（やか）にある土地について、売却・査定のご相談をいただきました。

「長年そのままにしてきた土地だが、自身も高齢になり、隣の土地が売却されたのを知って自分も整理を決意した」というご相談です。

現地は海にも近く、沖縄自動車道「石川IC」から車ですぐの非常に利便性が高い住宅街です。しかし、詳しく現況と登記を調査していくと、過去の開発計画に伴う「複雑な道路トラブル」を抱えていることが分かりました。実際の事例をもとに、こうした土地をどう整理して売却へつなげるかを解説します。

1. 物件の概要と周辺環境のポテンシャル

査定依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 国頭郡金武町字屋嘉

• 用途地域： 指定のない区域（未指定）

• 建ぺい率／容積率： 70%／200%

• 敷地面積： 全体で約90坪

• 周辺環境： 戸建て住宅、アパート、米軍関係者向け賃貸住宅（外人住宅）が点在するエリア。石川IC至近、10分圏内にスーパー・コンビニあり

用途地域が指定されていないエリアですが、建ぺい率70%・容積率200%と建築の自由度が高く、約90坪というゆとりのある広さがあります。 また、石川ICに近い屋嘉エリアは本島中北部へのアクセスが良いため、一般の住宅用地としてはもちろん、近年需要が高いアパートや米軍賃貸（外人住宅）用地としても魅力的なポテンシャルを秘めています。

2. 直面した課題：40年前の区画整理中止と「道路化」

立地条件に恵まれている一方で、今回の土地には通常の売買を難しくさせる大きな問題がありました。

それは、「約40年前に土地区画整理事業の計画があったものの途中で中止になり、土地の約半分が道路として使われてしまっている」という点です。

区画整理が途中で立ち消えになった地域では、本来宅地になるはずだった区画に道路だけが暫定的に通され、境界や権利関係が曖昧なまま数十年放置されてしまうケースが珍しくありません。

• 登記簿上の面積（約90坪）のうち、実際に建物を建てられる「有効面積」が何坪残るのか分からない

• 道路として通行されている部分の権利や管理関係がどうなっているのか

• 隣地との正確な境界線が現地で確認できない

このような状態のままでは、「どこにどんな建物が建てられるか」を買い手に説明できないため、一般的な市場で買い手を見つけることは極めて困難です。

3. 売却を可能にするための具体的なアプローチ

所有者様のご事情もあり、今回は早期の解決を目指して以下の手順で迅速に権利関係の整理を進めることとなりました。

① 現地調査と「境界確定測量」の実施

まずは土地家屋調査士と連携し、現地の実測と境界確定測量を行います。敷地の中で「道路として使われている部分」と「宅地として利用できる部分」を明確に切り分け、購入希望者が安心して検討できる有効敷地面積を算出します。

② 隣地地権者様との丁寧な折衝

隣の土地がすでに別の所有者様へ渡っていることもあり、境界の確認や道路の利用状況について、隣接する皆様へ事情を説明しながら合意形成を図ります。感情的なもつれや将来の越境トラブルを防ぐためにも、書面による正確な取り交わしが欠かせません。

③ エリア需要に合わせた買い手とのマッチング

敷地の有効面積や道路関係が整理できれば、「海が近くIC至近の約90坪」という本来の強みが活きてきます。当社でお付き合いのある顧客様（住宅建築をご検討中の方や、収益物件・外人住宅の事業用地を探されている方）へ直接お声かけし、無駄な販売期間をかけずに確実な成約を目指します。

金武町での土地査定・権利関係が複雑な土地の売却はリタシン不動産へ

「昔の計画が途中で止まり、道路なのか敷地なのか分からない」 「境界が曖昧で、何年も放置している土地をそろそろ処分したい」

そうした難しい背景を持つ不動産であっても、適切な手順で測量や関係調整を行えば、再び価値ある資産として市場で流通させることができます。金武町をはじめ、沖縄本島中北部の土地売却や査定のご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。

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