お知らせ

那覇市古波蔵3丁目（こはぐら）にある分譲マンションについて、売却・査定のご相談をいただきました。

「以前流れていたリタシン不動産のテレビCMがずっと印象に残っていて連絡した」とのお声をいただきました。実はテレビCMの放映終了からすでに5年以上が経過しているのですが、長い年月を経てもなお覚えていてくださり、こうして大切なご自宅のご相談先として選んでいただけたことに、スタッフ一同深い感謝と喜びを感じております。

対象物件は、現在ご家族皆様がお住まいになっているマンションで、奥武山公園や漫湖公園、サンエーなどの商業施設が徒歩圏内に揃う、生活・交通利便性に極めて優れた好立地です。

建物は築5年、専有面積72.71㎡の3LDKという、ファミリー層からの需要が最も高い築浅物件でした。今回は「ご家族が居住中の状態から、どのようにプライバシーや生活リズムを守りながらスムーズに売却へ進めるか」という実務上の配慮を含めて査定を行いました。実際の事例をもとに、居住中マンション査定のポイントを詳しく解説します。

1. 物件の概要と古波蔵3丁目エリアの立地ポテンシャル

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 那覇市古波蔵3丁目

• 建物構造： 鉄筋コンクリート（RC）造 8階建て

• 築年数： 築5年（築浅）

• 専有面積： 72.71㎡

• 間取り： 3LDK

• 居住状況： ご家族にて居住中

• 周辺環境： 大通り沿い（交通利便性良好）、奥武山公園・漫湖公園徒歩圏、サンエー等の商業施設至近

古波蔵エリアは、那覇市中心部（泉崎・久茂地方面）や那覇空港へのアクセスが良く、国道329号や主要幹線道路を通じて豊見城・糸満・南風原方面へも移動しやすい交通の利便性です。 また、緑豊かな「奥武山公園」や「漫湖公園」が身近にあり、スーパーや病院、教育施設が生活圏に揃っているため、特に子育て世代や共働き世帯から根強い人気を誇る住環境です。

2. 「築5年・72.71㎡・3LDK」が持つ市場での強力なアドバンテージ

現在の沖縄本島におけるマンション市場において、本物件のスペックは非常に高い競争力を持っています。

① 新築価格高騰期における「築浅中古」への需要集中

昨今の建築資材や人件費の高騰により、那覇市内で供給される新築分譲マンションの価格は大幅に上昇しています。 その結果、「新築には手が届かないが、設備や外観が新しい良質な住まいに暮らしたい」と考える一次取得者層の需要が、築浅の中古マンションへ強くシフトしています。築5年という新しさは、購入検討者にとって非常に魅力的な条件です。

② 金融機関の住宅ローン適性と長期借入のしやすさ

RC造の法定耐用年数は47年であり、本物件は残存耐用年数が42年も残っている状態です。 買い手側が最長35年の住宅ローンを組むにあたっても担保評価の制約を一切受けず、優遇金利やフルローンを利用しやすいため、資金計画にゆとりのある幅広い買い手層へアプローチできます。

③ 最も流通性の高い「70㎡超・3LDK」

専有面積72.71㎡の3LDKは、リビングの広さと各居室のプライベート空間を両立できる、ファミリー世帯にとって最も使い勝手の良い間取り設計です。将来の再売却（リセールバリュー）や賃貸転用を視野に入れる層にとっても、資産価値が落ちにくい優良な資産といえます。

3. 「居住中売却」を成功させるための査定と販売ステップ

現在生活を送られているご自宅を売却する場合、「空室物件」とは異なる配慮と手順が求められます。

• まだ売るかどうか決まっていない段階で、室内に他人が入る精神的負担

• 日常生活がある中で、いつ見学者が来るか分からないストレス

• 小さなお子様がいらっしゃる場合のスケジュール調整

こうした売主様のご負担を最小限に抑えるため、今回は以下のステップで進めるお約束をいたしました。

ステップ1：机上査定（成約事例・周辺相場の徹底調査）による価格提示

まずは室内へ立ち入ることなく、「過去に同一マンション内で実際に成約した事例」「同階層・同タイプの間取りの取引実績」「近隣の競合マンションの売り出し状況」を徹底的に照合し、根拠ある査定価格をご提示しました。まずはこの金額をもとに、ご家族でじっくりと売却のご判断を進めていただきます。

ステップ2：売却決定後の「現地確認と販売準備」

提示した査定価格にご納得いただき、正式に販売活動を開始することが決定した段階で、初めて室内の状況（採光、眺望、住宅設備の丁寧な使用状況など）を拝見させていただきます。

ステップ3：内覧のルール化による負担軽減

買い手候補をご案内する際も、日時をあらかじめ特定の日（週末の指定時間帯など）にまとめ、売主様のプライベートな時間を守りながら、物件の魅力を最大限に引き出す見学動線を整えます。

4. 売主様の「希望価格」と「販売スケジュール」の調和

売却で最も大切なのは、売主様のご意向を無視した画一的な値付けを行わないことです。

• 「次の住み替え先が決まるまで、時間をかけてでも相場の上限価格を狙いたい」のか

• 「期日までに確実に資金化し、次の生活設計を確定させたい」のか

売主様のライフプランやご希望の販売時期を丁寧にお伺いした上で、同一棟の過去相場と市場の過熱感を掛け合わせ、「強気で売り出すライン」と「確実に成約へ結びつける着地ライン」を明確に分けてご提案いたしました。

那覇市でのマンション査定・居住中の住み替え相談はリタシン不動産へ

「今住んでいるマンションがいくらで売れるか、室内を見せる前に知りたい」 「古波蔵や壺川エリアで、築浅マンションの適正な売却相場を把握したい」

そうしたマンションの売却・住み替えに関するご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。同一棟や近隣の取引データを精緻に分析し、売主様の生活リズムやプライバシーに寄り添った最適な売却プランをご提案いたします。

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