お知らせ

沖縄市知花（ちばな）にある土地および建物について、売却・査定のご相談をいただきました。

弊社とパートナー契約を締結していただいている税理士法人様からのご紹介案件です。「クライアント様が相続された不動産について、複数の相続人様の間で公平・均等に遺産を分けるため、売却して現金化（換価分割）したい」とお声かけをいただきました。日頃より厚い信頼をお寄せいただき、心より感謝申し上げます。

対象地は商業と住宅が共存するエリアに位置し、敷地内には用途の異なる建物が2棟建っており、現在もテナント様が営業を続けられている状態でした。

ご相談当初、依頼主様からは「既存建物をすべて解体し、更地にした状態での土地査定額を出してほしい」とのご要望をいただきました。しかし、詳細な調査を進める中で、「本当に解体して更地で売ることが、相続人様にとって一番有利なのか？」という重要な分岐点が見えてきました。実際の事例をもとに、建物付き土地の査定アプローチを詳しく解説します。

1. 物件の概要と知花エリアの立地特性

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 沖縄市知花

• 都市計画／用途地域： 非線引き区域／近隣商業地域（80%/200%）・第一種住居地域（60%/200%）・未指定区域の混在

• 敷地内建物（2棟あり）：

  • ① コンクリートブロック（CB）造 2階建て（築27年）

  • ② 軽量鉄骨造 平屋建て（築38年）

• 現況： テナント入居中（営業中）

沖縄市知花エリアは、沖縄北ICや主要幹線道路へのアクセスが良く、住宅地とロードサイド型店舗・事業所が混在する地域です。 本物件の大きな特徴は、敷地が「近隣商業地域」「第一種住居地域」「用途未指定」という複数の用途地域にまたがっている点です。近隣商業地域を含んでいるため、一般的な住宅だけでなく、店舗、事務所、倉庫など幅広い用途に対応できる高い利用価値を秘めています。

2. 「解体して更地渡し」に潜む多額のコスト負担

依頼主様のご希望通り「更地」として売却する場合、土地本来の相場価格から以下の2つの大きな支出を差し引かなければなりません。

① 構造の異なる建物2棟の「解体撤去費用」と地中埋設物リスク

• 築27年のCB造2階建て： コンクリートブロック造は壁体の破砕や配筋の切断、コンクリートガラの分別・搬出・処分に相応の手間と費用を要します。

• 築38年の軽量鉄骨平屋： 上部構造（鉄骨骨組みや屋根・外装材等）の撤去に加え、建物を支える基礎コンクリートの掘削撤去が必要です。

② 営業中テナントに対する「退去費用（立退料・移転補償）」

更地で引き渡すためには、現在営業されているテナント様に退去していただく必要があります。 賃貸借契約の合意解約には、移転先の確保にかかる実費や引っ越し代、営業補償などを考慮した「立退料（退去補償費用）」の支払いが発生するのが一般的です。退去交渉の期間や条件の折り合いがつかなければ、売却スケジュール自体が長期化するリスクも伴います。

「更地相場が高く見えても、解体費用と立ち退き費用を差し引くと、相続人様の手元に残る現金が大幅に目減りしてしまう」という現実を正しく把握することが重要です。

3. 「建物を壊さず活かす」もうひとつの売却シナリオ

建物を確認したところ、築27年のCB造も築38年の軽量鉄骨造も、適切に利用されており「まだまだ十分に現役で使える状態」でした。 解体してしまうのは物理的にも経済的にも非常に惜しい資産です。

そこで弊社では、更地としての査定書を作成するだけでなく、税理士法人の担当者様を通じて「建物を残したまま売却する（有効活用する）プラン」もご提案いたしました。

プランA：解体更地渡し（新築用地として売却）

• 特徴： 解体費・退去費用を売主様側で負担し、きれいな更地として新築戸建てや事業用地を探す買い手へ届ける。

• メリット： 買い手の対象が広く、土地としての境界や状態がすっきりする。

• 注意点： 解体・退去に伴う多額の出費と、退去交渉完了までの時間が必要。

プランB：現状有姿・オーナーチェンジ売却（建物を活かして売却）

• 特徴： テナント様が入居したままの「オーナーチェンジ物件」、あるいは現状の建物をそのまま利用したい事業者・個人へ引き渡す。

• メリット： 売主様が解体費用も退去費用も一切持ち出す必要がないため、売却総額が多少控えめであっても、「最終的な手残り現金」が更地渡しより多くなる可能性がある。買い手にとっても、賃料収入が初月から入る、あるいは低コストで店舗・作業場が手に入るメリットがある。

4. 相続の換価分割を成功させる「手残り額」の比較

複数の相続人様で遺産を分ける「換価分割」では、売却金額そのものの多さ以上に、「諸経費や税金を差し引いた後、全員の手元にいくら残るか」が最も重要です。

• 更地にした場合の「売却額 － 解体費 － 退去費用 － 譲渡所得税」

• 建物を残した場合の「現状売却額 － 諸経費 － 譲渡所得税」

パートナー税理士法人様と密に連携し、この2つのシミュレーションを数字で明確に比較することで、相続人様全員が心から納得できる売却手法を選択していただけます。

沖縄市での土地・建物査定、相続不動産や事業用資産の売却はリタシン不動産へ

「相続した土地に古い建物やテナントがあり、どう整理すべきか迷っている」 「更地にするべきか、建物を残して売るべきか、手残り額を比較したい」

そうした複雑な条件を抱える不動産の売却は、ぜひリタシン不動産へご相談ください。用途地域の特性や解体・立ち退き実費を緻密に算出し、税理士の先生方とも連携しながら、お客様にとって最も手残りを最大化できる売却プランをご提案いたします。

お持ちの物件の大まかな査定額が知りたい方は『QUICK査定』をご利用ください！
⇒『QUICK査定』

物件売買に関するご相談は、お問合せフォームまたはLINEからご相談ください！
⇒お問合せフォーム
⇒リタシン不動産LINE