お知らせ

沖縄市美里（みさと）にある軍用地（嘉手納飛行場）について、売却・査定のご相談をいただきました。

弊社とパートナー契約を締結していただいている税理士法人様より、「クライアント企業・所有者様の資産整理を進めるにあたり、保有している軍用地（計3筆）の正確な時価を把握したい」とご依頼をいただいた案件です。日頃より厚い信頼をお寄せいただき、心より感謝申し上げます。

対象物件は、極東最大の米空軍基地である「嘉手納飛行場」の敷地内に位置する計3筆・合計約670坪の土地です。

嘉手納飛行場は軍用地投資市場において屈指の人気を誇る優良施設ですが、「返還リスクが極めて低い人気銘柄であること」と「総額が大きくなる大型物件特有の流通スピード」を冷静に天秤にかけて時価を算出することが重要な判断基準となります。実際の事例をもとに、軍用地査定のポイントを詳しく解説します。

1. 物件の概要と嘉手納飛行場の圧倒的な資産性

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 沖縄市美里

• 施設名称： 嘉手納飛行場（嘉手納基地）

• 対象面積： 2,213.8㎡（約669.67坪）計3筆

• 権利形態： 所有権

嘉手納飛行場は、沖縄本島中部に位置する総面積約20平方キロメートルに及ぶ米軍の中枢拠点です。軍用地市場における本施設の最大の特徴は、「将来的な返還リスクが極めて低いこと」にあります。

普天間飛行場やキャンプ瑞慶覧などのように返還合意や返還計画が進んでいる施設と異なり、安全保障上の重要拠点として機能し続けているため、国からの年間借地料（軍用地料）が長期にわたって安定して支払われる可能性が極めて高く、県内外の投資家から常に最も安定した投資対象として高い評価を得ています。

2. 軍用地市場の最新トレンド：「倍率の高止まり」と「取引規模の二極化」

近年の沖縄における軍用地市場は、低金利環境や手堅い資産運用ニーズを背景に、取引倍率（年間借地料に対する売買価格の倍数）が高水準で推移しています。

しかし、実際の市場動向を詳細に分析すると、取引の活発さにおいて明確な傾向が見られます。

① 中小規模物件（年間借地料数十万〜100万円台）の高い流動性

現在、市場で最も活発に売買されているのは、サラリーマン投資家や個人が自己資金や小口ローンで購入しやすい「借地料が比較的小規模な区画」です。

② 大型物件における「総額の壁」

本物件のように約670坪（計3筆）という規模になると、年間借地料も大きく、売買総額は数千万円から1億円を優に超える規模になります。 総額が大きくなると、一般的な個人投資家は資金的に手を出しにくくなり、買い手は「潤沢な手元資金を持つ富裕層」や「資産管理法人・一般企業」などに絞られます。そのため、倍率設定を相場の上限一杯にしてしまうと、買い手候補の母数が減り、成約までに長い時間を要するリスクがあります。

3. 適正な時価を導く「3つの多角検証アプローチ」

大型の優良軍用地を納得のいく形で資産整理へ導くため、今回は以下の3つの視点から客観的な査定価格を組み立てました。

① 実際の「成約倍率」に基づく市場上限価格の算出

ポータルサイト等で見かける「売出倍率（募集価格）」は、売主様の希望が含まれて高めに設定されているケースが少なくありません。嘉手納飛行場における直近の「実際の取引成約倍率」を精査し、現在の相場で確実に買い手がつく現実的な市場価格の上限を割り出します。

② 「3筆一括売却」と「個別売却」の柔軟なシナリオ

本物件は「計3筆」に分かれているため、必ずしも一括で売却する必要はありません。

• 一括売却： 大口の法人・富裕層をターゲットとし、一度の手続きで全額を資金化する。

• 個別売却（1筆ずつ）： 筆ごとに切り分けて販売することで、1件あたりの総額を下げ、個人投資家を含めた幅広い層へ向けて相場の上限倍率で段階的に売却する。 売主様の資金化スケジュールに合わせて、売却手法を柔軟に選択できる設計を行いました。

③ 軍用地専門の買取業者による「直接買取価格」の提示

一般市場での仲介売却に加えて、「軍用地を取り扱う専門業者へ直接売却した場合の参考価格」も合わせて算出しました。

• 直接買取のメリット： 買い手を探す販売期間が不要で、決済までのスケジュールが確定する。契約不適合責任を負うことなく、希望する期日までに確実に現金化できる。価格は一般相場に比べ安価になります。

税理士法人との連携で実現する「安心の資産整理」

軍用地の売却において大切なのは、単に「いくらで売れるか」という表面的な倍率だけではありません。

• 売却によって発生する譲渡所得税のシミュレーション

• 法人の決算対策や個人の納税期日に合わせたスケジューリング

• 相続税評価額と時価（実勢価格）のギャップを考慮した資産の組み替え

パートナー税理士法人様と連携し、売主様の税務・財務状況を共有しながら進めることで、手元に残る資金を最大化し、最も納得感のある資産整理の選択肢をご提示いたします。

沖縄市での軍用地査定・嘉手納飛行場の売却相談はリタシン不動産へ

「所有している軍用地の最新の成約倍率や適正時価を知りたい」 「まとまった規模の軍用地を、手堅く安全に現金化したい」

そうした軍用地の売却や時価査定に関するご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。施設ごとの需要動向や直近の取引データを緻密に分析し、お客様の大切な資産価値を最大化する売却プランをご提案いたします。

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