お知らせ

糸満市字糸満（いとまん）にある土地について、売却・活用の査定相談をいただきました。

現地は糸満ロータリーにもほど近い沿線沿い。バス停や店舗、金融機関などが徒歩圏内に揃い、生活利便性の高い平坦地です。

所有者様が数年前に諸事情により取得された土地ですが、これまではコンテナなどを置いて一時的に利用されていたものの、「このまま自身でアパートや店舗などを建てて活用すべきか、それとも売却して現金化すべきか」と悩まれており、今回のご相談に至りました。

近隣商業地域という恵まれた用途地域である一方、「約60坪という面積・敷地の形状（不整形地）」と「昨今の建築費高騰」を突き詰めて検証した結果、今回は「活用」ではなく「売却」をおすすめする査定回答となりました。実際の事例をもとに、土地の活用と売却を見極める判断基準を詳しく解説します。

1. 物件の概要と糸満ロータリー周辺のポテンシャル

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 糸満市字糸満

• 都市計画／用途地域： 近隣商業地域

• 建ぺい率／容積率： 80%／200%

• 敷地面積： 約60坪（平坦地・不整形地）

• 現況： 更地（コンテナ等一時利用中）

• 周辺環境： 沿線沿い、バス停・商業施設至近、糸満ロータリー徒歩圏内

「近隣商業地域」は建ぺい率80%・容積率200%と建築の自由度が高く、一般的な住宅だけでなく、店舗、事務所、賃貸アパートなど幅広い用途の建築が認められています。

交通量のある沿線沿いで平坦地という点も、事業用・居住用の双方にとって魅力的な要素です。

2. 「建築・活用」を断念し、「売却」を推奨した2つの理由

立地だけを見れば「アパートやテナントビルを建てて家賃収入を得る」という選択肢も十分に魅力的に映ります。しかし、具体的な事業収支をシミュレーションした結果、以下の2つの大きな壁が浮き彫りになりました。

① 約60坪の「不整形地」による設計効率の低下

敷地面積は約60坪と、単身向けアパートや小規模店舗を建てるには一見ちょうど良い広さに見えます。 しかし、本物件はきれいな正方形や長方形ではなく、敷地境界線に入り組んだ部分がある「不整形地（いびつな形状の土地）」でした。 不整形地で建物を建築する場合、デッドスペース（使い道のない敷地の余白）が生じやすく、駐車スペースの配置や建物の形状に制限がかかります。その結果、「敷地面積の割に戸数や延床面積が稼げない」という事態になりがちです。

② 昨今の「建築費高騰」による利回り悪化と借入リスク

近年、建築資材や人件費の高騰により、建物の新築コストは数年前に比べて大幅に上昇しています。 特に不整形地に合わせた特注の建築設計を行うと、さらに平米あたりの工事単価が跳ね上がります。現在の高額な建築費を投じてアパートや事務所を新築した場合、想定される家賃収入に対して投資利回りが圧迫され、「多額の建築ローンを抱えるリスクに対して、手元に残る収益が見合わない」という結論に至りました。

無理に多額の借入をして活用事業へ踏み切るよりも、現況のまま土地を手放す方が、資金計画として圧倒的に安全であると判断しました。

3. 不動産の活用・売却は「将来の相続人」にも直結する

打合せを重ねる中で強く実感したのが、「不動産の意思決定は、現所有者様だけでなく次の世代（相続人様）にも大きな影響を及ぼす」という点です。

もしここで無理をして建築ローンを組み、使い勝手に制約のある不整形なアパートを建ててしまった場合、将来的に建物の老朽化や空室対策、大規模修繕の負担がそのままお子様世代へと引き継がれることになります。また、不動産は現金と違って簡単に等分できないため、将来の遺産分割協議で親族間の火種になるケースも少なくありません。

今ある土地を価値の高いうちに売却し、流動性の高い現金資産や分けやすい形に組み替えておくことは、将来の相続争いや管理負担を未然に防ぐ、極めて前向きな資産整理といえます。

買い手ターゲットを明確にした「適正な売却査定」

「活用しない」と決めた場合、次は「誰に向けて、いくらで売るか」というターゲット設計が重要になります。

• 自社用の小規模事務所・店舗・営業所を探している事業者

• 沿線沿いの立地を活かした駐車場・作業ヤード用地を求める法人

• 土地形状を工夫して、コンパクトな平屋や個性的なマイホームを建てたい個人

不整形地であることを織り込み、相場から乖離しない適正な価格設定を行うことで、過度な値引きを防ぎながら早期成約を目指すことが可能です。

糸満市での土地査定・「活用か売却か」のご相談はリタシン不動産へ

「持っている土地を活用して建物を建てるべきか、売却すべきか判断がつかない」 「不整形地や中途半端な広さの土地の適正な査定価格を知りたい」

そうした不動産の活用・売却に関するお悩みは、ぜひリタシン不動産へご相談ください。机上の相場計算だけでなく、建築コストや事業利回り、将来の相続まで見据えた現実的で誠実な売却プランをご提案いたします。

お持ちの物件の大まかな査定額が知りたい方は『QUICK査定』をご利用ください！
⇒『QUICK査定』

物件売買に関するご相談は、お問合せフォームまたはLINEからご相談ください！
⇒お問合せフォーム
⇒リタシン不動産LINE