お知らせ

那覇市首里池端町（しゅり いけはたちょう）にある土地と建物について、売却・査定のご相談をいただきました。

現地は由緒ある龍潭池（りゅうたんいけ）にほど近く、首里城も徒歩圏内という落ち着きと品格を備えた閑静な住宅街です。

所有者様からは、「敷地が250坪以上と広いため、手元に必要な一部だけを残し、残りの土地と建物を現状のまま売却したい」というご相談をいただきました。

首里の中でも滅多に出ない希少な好立地である一方、古い建物の解体や首里特有の厳しい建築・景観規制が絡むため、売却にあたっては入念な法令確認と計画設計が不可欠です。実際の事例をもとに、査定のポイントを詳しく解説します。

1. 物件の概要と首里池端町エリアの希少価値

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 那覇市首里池端町

• 用途地域： 第一種低層住居専用地域（建ぺい率50%／容積率100%）

• 敷地面積： 250坪以上

• 建物現況： 3階建て住宅 ＋ 平屋（元医院）の計2棟（築60年超／空き家）

• 立地条件： 龍潭池至近、首里城徒歩圏内、歴史と自然が調和する住宅街

首里城周辺の住宅地は歴史的な景観が守られており、土地の出物が極めて少ないエリアです。 敷地内には以前営まれていた医院の建物と住居が残っていますが、築60年を超えており老朽化が進んでいるため、建物の価値を残すというよりは「建物を解体して土地としてどう再生するか」が基本的な前提となります。

2. 「敷地の一部を残して売却」する際の注意点

今回の最大のご要望は、「敷地すべてを手放すのではなく、一部を自身の手元に残し、残りの敷地を現状有姿で売却したい」という点です。

こうした「土地の一部売却（分筆）」を進める場合、単に図面上で線を引いて分けるだけではトラブルの元になります。具体的には以下の事前検証が必要です。

• 残す敷地と売る敷地の「接道条件」の確保： それぞれの土地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければ、将来建物を建てることができなくなります。

• 給排水・インフラ配管の切り離し： 敷地内に引き込まれている水道や下水道の配管が、売却する敷地と残す敷地で複雑にまたがっていないかを確認し、必要に応じて分離・引き直し工事を行う必要があります。

• 建物の解体範囲と境界確定： 2棟ある建物をどう解体・撤去し、どこに新たな境界杭を打つのか、隣地や道路との境界確定測量とあわせて正確に取り決めることが重要です。

3. 首里ならではの「厳しい建築制限・景観条例」をどうクリアするか

もう一つ、査定価格や販売計画に大きく影響するのが、このエリアに課せられている「法令上の建築制限」です。

① 第一種低層住居専用地域の制限

良好な住環境を守るための地域であるため、用途地域の中でも最も建築制限が厳しく設定されています。

• 建ぺい率50%／容積率100%： 敷地に対して建てられる建物の面積が厳格に定められています。

• 絶対高さ制限（10m）と北側斜線制限： 建物の高さ上限が原則10mまでに制限され、北側隣地の日当たりを確保するための斜線制限もかかります。高層マンションや大規模な商業ビルは建てられません。

② 首里地区特有の「景観条例・地区計画」

首里城周辺の歴史的風情を保全するため、那覇市の景観条例や地区計画によって、一般的な住宅街よりも厳しいルールが定められています。

• 屋根の形状（赤瓦や勾配屋根の推奨など）や外壁の色彩基準

• 敷地境界からの外壁後退距離の制限

• 敷地内の緑化基準

こうした制限がある土地では、買い手側が建てられる建物のプランや建築コストが制約を受けます。

4. 解体・造成コストを逆算して「適正な査定価格」を導く

買い手となる方（住宅を探している個人や、戸建て分譲を企画する事業者）は、土地の購入価格だけでなく、以下のすべての費用を合算して購入を判断します。

1. 築60年超・2棟分の建物解体費用およびアスベスト事前調査費

2. 敷地の高低差を整え、インフラを引き込むための造成費用

3. 景観条例・第一種低層の基準に適合させた新築建築費

これらを事前に精査せず、相場通りの坪単価だけで高値をつけて売り出してしまうと、買い手側の総予算を大幅にオーバーしてしまい、長期間売れ残る原因になります。

私たちは、解体・造成にかかる実費を慎重に見積もり、首里池端町という希少な立地価値を最大限に活かせる現実的な査定額を組み立ててご提示いたします。

那覇市首里での土地査定・広大地の分筆売却はリタシン不動産へ

「広すぎる敷地の一部だけを切り分けて売却したい」 「歴史ある地域で景観規制や建物の解体費用がどれくらいかかるか分からない」

そうした複雑な条件が絡む不動産の売却は、ぜひリタシン不動産へお任せください。現地の法令確認や測量・分筆計画から、無理のない資金化プランまで丁寧にお応えいたします。

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