お知らせ

那覇市壺屋二丁目（つぼや）にある戸建て住宅と土地について、売却・査定のご相談をいただきました。

日頃よりお付き合いのある事業者様からお声かけをいただいたご縁です。代表者様の奥様が所有されている物件で、当初はお母様をお住まわせになるために取得し、ご自身でリフォームを行う計画でした。しかし、お母様が施設へ入居されることになり、利用の予定がなくなったため売却をご検討されることになりました。

現地は大通りから一本入った閑静な住宅街で、生活利便性は非常に高い立地です。しかし、物件の調査を進めたところ、「道路に接していないため建物の建て替えができない（再建築不可・袋地）」という制約が判明しました。実際の事例をもとに、難条件の物件を成約へ導く査定の考え方を解説します。

1. 物件の概要と壺屋二丁目エリアの立地特性

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 那覇市壺屋二丁目

• 都市計画／用途地域： 市街化区域／第一種中高層住居専用地域

• 建ぺい率／容積率： 60%／200%

• 建物構造： コンクリートブロック（CB）造 平屋建て

• 築年数： 築31年

• 現況： 空き家（内外装ともに本格的な改修工事が必要な状態）

• 立地条件： 大通り至近、交通・買い物至近の閑静な住宅街

壺屋エリアは、那覇市中心部（国際通りやひめゆり通り方面）へのアクセスが抜群で、住宅・商業の両面で根強い人気を誇る地域です。周辺の更地相場や住宅需要は常に高水準を維持しています。

建物は築31年のCB造平屋建て。過去に建築された際の確認済証（建築確認申請）はしっかり残っていたものの、長期間空き家だったこともあり、内外装や水回り設備など全体的に本格的なリフォーム工事が不可欠な状態でした。

2. 直面した最大の制約：「道路に接していない袋地（再建築不可）」

立地条件が良い一方で、査定価格や販売活動に決定的な影響を与えるのが「接道義務（建築基準法第43条）」の問題です。

本物件は、周囲を他人の敷地に囲まれており、公道や建築基準法で認められた道路に2m以上接していません。いわゆる「袋地（無道路地）」と呼ばれる状態です。

新築当時は適法に許可が下りていた建物であっても、現行の法律基準を満たしていない場合、以下のような厳しい現実が存在します。

• 建物を解体しても「新しい家を建てられない（再建築不可）」： 一度建物を壊してしまうと、更地のまま再建築ができなくなります。そのため、「更地にして新築用地として売る」という一般的な売却ルートが使えません。

• 購入者が「一般的な住宅ローン」を利用しにくい： 金融機関は再建築不可の物件に対して担保評価を厳しく判定するため、住宅ローンの融資実行が極めて困難になります。購入検討者は「現金で購入できる方」にほぼ限定されます。

3. 「現況を活かした再生」から逆算する価格調整のポイント

再建築ができない物件を市場で成立させるためには、更地相場をベースにするのではなく、「既存の建物をリフォームして使い続ける買い手の目線」に立って価格を調整しなければなりません。

具体的には、以下の3つの観点から査定価格を組み立てました。

① 建物のリフォーム総予算を織り込む

築31年・CB造の躯体自体は活かせるため、傷んだ屋根・外壁の補修や配管・水回り設備の刷新に必要な工事費用（数百万円規模）を見積もります。買い手が「物件購入代金 ＋ リフォーム工事費」を合算しても、周辺の中古住宅相場より十分に割安感を感じられる総額ラインを導き出します。

② 買い手ターゲットを「現金購入層・DIY実需層・投資家」に設定

住宅ローンが組めない前提となるため、手持ち資金で那覇中心部にコンパクトな住まいを持ちたい個人の方や、リノベーション後に賃貸戸建てとして回して利回りを狙う不動産投資家へターゲットを絞り込みます。

③ 周辺土地相場からの適切な減価調整

再建築可能な通常の土地相場から、袋地・無道路地による利用制限（減価要因）を論理的に差し引き、売主様と買主様の双方が納得できる現実的な取引価格を算出しました。

根拠ある査定提示から「専任媒介契約」の締結へ

どれほど制約のある不動産であっても、課題を曖昧にせず、法律上の制限やリフォーム費用を数字として明確に示すことが何よりも大切です。

今回の査定では、「なぜ通常の相場通りには売れないのか」「どこまで価格を調整すれば買い手が見つかるのか」という根拠を売主様へ丁寧にご説明いたしました。その結果、提示させていただいた査定額に深くご納得いただき、後日正式に「専任媒介契約」を締結いただく運びとなりました。

売主様の大切な資産を預かるパートナーとして、物件の個性と強みを活かした販売活動を迅速に進めてまいります。

那覇市での戸建て査定・再建築不可や袋地の売却相談はリタシン不動産へ

「接道していない土地や、古い平屋が残っている物件を手放したい」 「リフォーム費用がかさむ空き家を、どのように値付けして売るべきか分からない」

そうした法令上の制限や建物の老朽化に悩む不動産の売却は、ぜひリタシン不動産へお任せください。建築基準法の調査からリフォームを見据えた需要予測まで丁寧に行い、お客様の大切な不動産を成約へ導く最適な売却プランをご提案いたします。

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