お知らせ

沖縄市美里（みさと）にある店舗付き一棟アパート（収益物件）について、売却・査定のご相談をいただきました。

弊社とパートナー契約を締結していただいている税理士法人様より、「クライアント企業・所有者様の資産整理に伴い、保有している店舗付きアパートの売却を検討している」とご紹介をいただいた案件です。日頃より厚い信頼をお寄せいただき、心より感謝申し上げます。

対象物件は県道沿いの目立つ場所に位置し、美里小学校も徒歩圏内という利便性の高い好立地。1階に店舗、2〜4階に住居（計12室）を構え、現在「満室稼働中」という非常に魅力的な稼働状態でした。

しかし、RC（鉄筋コンクリート）造で築39年を迎えているため、「現在の満室利回りだけで評価するのか」「将来の建て替えや土地本来の価値まで見据えて評価するのか」によって、査定のアプローチと買い手への提案ストーリーが大きく変わってきます。実際の事例をもとに、築古収益物件の査定ポイントを詳しく解説します。

1. 物件の概要と美里エリアの立地特性

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 沖縄市美里

• 都市計画／用途地域： 都市計画区域／近隣商業地域（建ぺい率80%／容積率300%）および 第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60%／容積率200%）にまたがる敷地

• 建物構造： 鉄筋コンクリート（RC）造 4階建て

• 築年数： 築39年

• フロア構成： 1階：店舗 ／ 2〜4階：各フロア4世帯（計12室）

• 稼働状況： 満室稼働中

• 立地条件： 県道沿い、美里小学校徒歩圏内、商業施設至近

美里エリアは商業施設や飲食店が集積し、生活利便性と交通アクセスに優れた沖縄市屈指の人気地域です。 本物件は視認性の高い県道に面しており、用途地域も商業的な活用が認められた「近隣商業地域」を含んでいます。近隣商業地域は建ぺい率80%・容積率300%と建築の自由度が高く、店舗や事務所、中高層マンションなど多様な用途に対応できる強みを持っています。

2. 築39年RC造が直面する「融資期間の壁」

現在満室で安定した賃料収入を生み出している優良物件ですが、売却計画を立てる上で最も慎重な見極めが必要になるのが「築年数と買い手側の銀行融資」の関係です。

RC造の法定耐用年数は47年と定められています。本物件は築39年のため、「残存耐用年数は約8年」となります。

収益物件を購入する投資家の多くは金融機関のローンを利用しますが、銀行の審査基準において、耐用年数を超えた長期の融資はハードルが高くなります。

• 借入期間の制約： 融資期間が短く設定されると、月々のローン返済額が大きくなり、投資家の手元に残るキャッシュフローが圧迫されます。

• 自己資金（頭金）の負担： フルローンが引きにくいため、買い手側がまとまった自己資金を用意しなければ購入できません。

そのため、表面上の満室利回りだけで相場通りの高値を設定してしまうと、買い手側の銀行融資が通らず、成約までに長い時間を要してしまうリスクがあります。

3. 「投資利回り」×「土地・建て替え価値」のハイブリッド査定

買い手の融資ハードルを乗り越え、売主様の大切な資産を適正な価格で売却するためには、以下の2つの視点を組み合わせて物件の価値を多角的に評価することが不可欠です。

① インカムゲイン目線（現状の収益力に基づく評価）

県道沿いの立地と美里の生活利便性により、長年にわたって満室を維持できている実績は大きな強みです。 「直近で大規模な修繕が必要な箇所はないか」「当面の間、どれだけ安定した家賃収入を享受できるか」を精査し、短・中期的な投資回収を狙う投資家目線での適正価格を算出します。

② 将来の建て替え・キャピタル目線（土地本来の底地力に基づく評価）

本物件の真の強みは、県道沿い・近隣商業地域（容積率300%）という「土地のポテンシャル」にあります。 「向こう10〜15年程度は満室アパートとして賃料収入を得て初期投資を回収し、将来的に建物の寿命を迎えた段階で解体し、商業ビルや新築マンションへ建て替える」という中長期的な事業シナリオを描くことができます。

単なる「築古の賃貸アパート」として見るのではなく、「将来の高度利用が約束された優良な土地に、キャッシュを生み出す建物が乗っている状態」として再定義することで、土地建物の積算価格を裏付けとした説得力のある価格提示が可能になります。

税理士連携による手堅い資産整理の実現

法人の資産整理や個人資産の組み替えにおいては、単に物件を売却するだけでなく、売却によって生じる譲渡益や税金負担、会社の財務諸表に与える影響まで総合的に見通す必要があります。

パートナー税理士法人様と密に連携を取り、売主様の財務状況やご希望スケジュールを共有しながら進めることで、無理のない資金化と最適な売却手法をご提案してまいります。

沖縄市での収益物件査定・一棟アパート・店舗ビルの売却はリタシン不動産へ

「築年数が進んだ一棟アパートの適正な売却価格を知りたい」 「将来の建て替えも含めて、土地と建物の総合的な価値を査定してほしい」

そうした収益物件や事業用不動産の売却に関するご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。地域の賃貸需要や金融機関の審査基準、土地本来のポテンシャルを丁寧に読み解き、お客様の大切な資産価値を最大化する売却プランをご提案いたします。

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