お知らせ

読谷村字大木（おおき）にある店舗付き住宅および土地について、売却・査定のご相談をいただきました。

オーナー様のご知人から弊社の評判をお聞きになり、ご自身でもホームページをご覧いただいた上で、「ぜひ東恩納組（リタシン不動産）にお願いしたい」とお声かけをいただきました。人と人との信頼の繋がりからご縁をいただき、心より感謝申し上げます。

ご相談の背景は、約7年前に飲食店を開業するために取得された物件でした。しかし、ちょうど改装やオープンの準備を進める時期にコロナ禍が直撃し、営業開始を見送らざるを得ない状況が続いていました。その後、別の事業計画が順調に進展したことから、「眠らせていた物件を売却し、新たな事業の成長資金に充てたい」と前向きな資産整理を決断されました。

現地は大木区画整理地にほど近く、買い物や通学の便に優れた閑静な住宅街です。今回はオーナー様より「既存の建物を解体することを前提に、土地としての査定額を出してほしい」とのご要望をいただきました。実際の事例をもとに、築古の店舗付き住宅を土地として再生する査定のポイントを詳しく解説します。

1. 物件の概要と読谷村大木エリアの立地特性

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地：読谷村字大木

• 都市計画／用途地域： 非線引き区域／第一種住居地域（60%／200%）および 第一種低層住居専用地域（50%／100%）にまたがる敷地

• 敷地環境： 大木土地区画整理事業地至近、閑静な住宅街

• 既存建物（2棟あり）：

  • ① 鉄骨造 高床式 平屋（築38年）

  • ② コンクリートブロック（CB）造 平屋（築37年）

• 周辺施設： 古堅小学校・古堅中学校徒歩圏内、イオンタウン読谷至近

読谷村大木エリアは、近年の区画整理によって道路環境や商業インフラが美しく整備され、子育て世帯を中心に住宅需要が非常に高い人気地域です。 本物件は、生活に必要なスーパー（イオンタウン読谷）や小中学校が徒歩圏内に揃いながらも、幹線道路の騒音から離れた落ち着きのある住環境に位置しています。住宅用地としての実需層（マイホーム新築希望者）にとって、極めて魅力的な立地条件を備えています。

また、用途地域が「第一種住居地域」と「第一種低層住居専用地域」にまたがっているため、敷地全体で建築できる延床面積や高さの制限を正確に算定し、将来どのような新築プランが建てられるかを把握しておくことが査定の基本となります。

2. 構造の異なる「既存建物2棟」と解体工事の検証

土地としての価値を正当に評価するためには、敷地内に残る2棟の建物の解体コストを建築目線で精緻に見積もる必要があります。

敷地には以下の2棟が建っており、それぞれ構造が異なるため、解体工事における注意点が分かれます。

• ① 鉄骨造 高床式 平屋（築38年）： 高床式構造の場合、上部の鉄骨躯体の撤去だけでなく、地盤を支える鉄骨柱の基礎コンクリートや地中梁の撤去工事が発生します。基礎の規模や重機の搬入経路を事前に確認しておく必要があります。

• ② コンクリートブロック（CB）造 平屋（築37年）： CB造はブロック壁の破砕・がれきの分別搬出に手間がかかり、木造に比べて処分費用が割高になります。

オーナー様ご自身で解体業者を探すとなると、複数社への相見積もりや現場立ち会いに多くの労力がかかります。 そこで弊社では、査定価格のご提示と合わせて、「建物の構造・規模を踏まえた現実的な解体撤去費用の見積もりプラン」も合わせてご提案いたしました。解体費用の目安をあらかじめ明確にしておくことで、売却後に「思ったより解体費用がかかり、手元に残るお金が減ってしまった」という事態を未然に防ぐことができます。

3. 「更地渡し」か「現況渡し」か？売主様の手残りを最大化する戦略

建物を解体して土地として売却する場合、主に以下の2つの進め方があります。

プランA：売主様側で解体して「更地渡し」で売却する

売買契約後、または売り出し前に売主様が建物を解体し、きれいな更地として市場へ届ける手法です。

• メリット： 買い手となる個人やハウスメーカーが新築のイメージを持ちやすく、周辺の更地相場の上限価格で早期成約を狙いやすい。

• 注意点： 解体費用を先行して手当てする必要があるため、資金の引き当て計画が必要になります。

プランB：建物を残したまま「解体費相当分を考慮した現状渡し」で売却する

建物を壊さず、現況のまま引き渡す手法です。

• メリット： 売主様が事前にまとまった解体資金を用意する負担がなく、解体工事中の近隣対応などの手間を省くことができます。

• 注意点： 買い手側が解体費用を見込んで値引き交渉を行ってくるため、事前に適正な解体費用を把握し、妥当な減価ラインを定めておくことが不可欠です。

今回は、オーナー様が「新たな事業への投資資金」を必要とされているため、「どの方法を選べば、最短で、最も多くの資金を手元に残せるか」という資金回収の観点から両プランを比較検証し、納得のいく査定価格をご提示いたしました。

人と人との繋がりに応える、誠実な不動産査定

不動産の売却理由は、相続や住み替えだけでなく、事業の方向転換や資金調達など多岐にわたります。

「コロナ禍で計画が狂ってしまった土地をどう清算すべきか」 「口コミで聞いた不動産会社に、まずは相談だけでもしてみたい」

そうした信頼を預けてくださる売主様のお気持ちに応えるためにも、私たちは現地の法的制約や造成・解体にかかる実費を一つひとつ数字で明らかにし、最も安全で確実な選択肢をお示しいたします。

読谷村での土地・店舗・戸建て査定、事業用資産の売却はリタシン不動産へ

「古くなった店舗や高床式の建物を解体して更地で売りたい」 「読谷村内の区画整理地や住宅街にある土地の最新の相場を知りたい」

そうした土地・建物の売却や資産整理に関するご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。用途地域の特性や解体・造成コストを丁寧に読み解き、お客様の大切な資産価値を最大化する売却プランをご提案いたします。

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