お知らせ

那覇市安謝（あじゃ・那覇新都心エリア）にある自宅兼店舗ビルについて、売却・査定のご相談をいただきました。

現地は歩道がしっかりと整備された通り沿いに位置し、周辺には店舗やオフィス、洗練された戸建て住宅や分譲・賃貸マンションが立ち並ぶ、那覇市内でも屈指の人気を誇る新都心区画内の一角です。

敷地面積は約120坪。細長い形状の土地ですが、「敷地の前後に道路があり、側面が遊歩道に面している」という非常に恵まれた敷地条件を備えています。建物は所有者様が細部までこだわって建築された特徴的な外観を持つ店舗兼住宅で、現在店舗テナント部分は満室稼働中、上階の自宅部分は空室という状態でした。

抜群の立地と高い資産性を備えた物件ですが、適正な販売価格を算出するためには、「店舗部分の収益性（利回り）」に加え、「空室となっている自宅部分が持つ現代の多様な活用ニーズ」をどのように価値へ反映させるかが重要な鍵となります。実際の事例をもとに、新都心エリアにおける複合ビルの査定ポイントを詳しく解説します。

1. 物件の概要と那覇新都心（安謝）エリアの立地ポテンシャル

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 那覇市安謝（那覇新都心区画内）

• 都市計画／用途地域： 市街化区域／第二種中高層住居地域

• 建ぺい率／容積率： 60%／200%

• 敷地面積： 約120坪

• 接道・敷地形状： 前後2面道路に接道、側面に遊歩道あり（3面開放）

• 建物用途： 自宅兼店舗ビル（テナント満室稼働中、自宅部分空室）

那覇新都心エリアは、大型商業施設（おもろまち周辺）や公園、医療機関、文化施設が充実し、那覇市内外へのアクセスも優れた沖縄屈指のブランドエリアです。土地の需要が供給を大きく上回り続けており、極めて高い資産性と将来性を維持しています。

本物件が位置する「第二種中高層住居地域」は、住宅の良好な環境を守りながらも、一定規模の店舗や事務所、飲食店などの建築が認められている地域です。住宅街としての落ち着きと商業地としての利便性が両立しており、店舗兼住宅や事業用ビルを運営する上で理想的な用途地域といえます。

2. 「敷地120坪・前後2面道路＋遊歩道」がもたらす高い実用性と駐車動線

本物件の敷地は細長い形状をしていますが、査定にあたって大きな強みとなったのがその接道状況です。

車社会である沖縄において、不動産の価値や使い勝手を左右するのは道路幅員だけではありません。「敷地の形状に対して駐車スペースが何台確保できるか」「車や人の動線がスムーズか」という実用性が極めて重要になります。

• 前後道路によるスムーズな駐車・搬入動線： 表通りと裏通りの双方が道路に接しているため、表側を「店舗テナントの来客用駐車場・メインエントランス」とし、裏側を「居住者や利用者専用の駐車場・プライベートアプローチ」として完全に分離することが可能です。細長い敷地であってもデッドスペースが生じず、敷地120坪を無駄なく最大限に活用できます。

• 側面の遊歩道による3面開放： 敷地の側面が歩行者専用の遊歩道となっているため、隣地建物との間に十分な離隔が確保され、日当たりや風通し、視認性に極めて優れた開放的な住環境・店舗環境が保たれています。

3. 「テナント満室」×「自宅空室」が広げる現代的な買い手層

本物件の最大の魅力は、「店舗部分から安定した家賃収入を得ながら、自宅部分を買い手が自由に活用できる」という点にあります。

立地の良さと建物の広さを活かすことで、以下のような現代のニーズにマッチした多様なターゲット層へアプローチできます。

① 県外経営者・富裕層による「リモートワーク拠点・セカンドハウス需要」

那覇空港や都心部へのアクセスが良い新都心エリアは、県外の企業オーナーやビジネスパーソンが求める「沖縄の拠点」として非常に人気の高いエリアです。 所有者様がこだわって建てられた上質な建物をベースに、普段は自身の別荘や快適なリモートワーク拠点（ワーケーション先）として活用しながら、1階のテナント収入で建物の維持管理コストを賄うという合理的な所有スタイルが実現します。

② 自宅スペースを活かした「コワーキングスペース・シェアオフィス」としての新規活用

新都心は多くのビジネスパーソンや起業家が集まる街です。空室となっている自宅部分をリノベーションし、「会員制のコワーキングスペース」や「時間貸しのシェアオフィス」として運営・賃貸することで、既存テナントに加えて新たな事業収益を生み出す活用プランも十分に検討できます。

③ 住宅ローンと家賃収入を両立する「賃貸併用実需層」

新都心にマイホームを構えたい子育て世帯や個人事業主にとっても、自宅に暮らしながら階下のテナント収入を住宅ローンの返済に充てられる（返済負担を実質的に大幅軽減できる）点は大きな魅力です。新築戸建てやマンション価格が高騰する中、手堅い資産形成プランとして高く評価されます。

4. 収益性（利回り）と土地の希少価値を両立させた適正査定

本物件の査定においては、単なる「敷地120坪の更地価格」や「単純な家賃収入利回り」だけで計算するのではなく、複合的な視点から価格を検証いたしました。

• 土地の資産価値： 地価の高い新都心エリアにおける120坪の希少性と、前後道路・遊歩道による敷地利用効率の高さ。

• 収益性の検証： 現在のテナント賃料相場と満室稼働による年間インカムゲインを精査し、投資家や事業者が納得できる表面利回りのラインを算出。

• 自宅部分のバリュー： すぐに入居・事業利用できる居住スペースの広さと仕様を、近隣のハイグレードマンションの取得コストと比較検証。

「土地の資産性」「収益性」「実需やリモートワーク拠点としての機能性」を掛け合わせ、県内の実需層だけでなく県外の富裕層・事業者まで視野に入れた、適正かつ強気で挑める売却プランを組み立てて販売開始を迎える予定です。

那覇市での収益物件・店舗兼住宅や新都心の不動産査定はリタシン不動産へ

「店舗兼住宅やテナントビルを、収益性と立地価値の両面から正当に評価してほしい」 「新都心や中心市街地にあるこだわりの建物を、最も高く評価してくれる買い手に届けたい」

そうした収益物件や店舗・戸建ての売却に関するご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。地域の市場動向や敷地の動線、賃料収入の採算性を緻密に分析し、お客様の大切な資産価値を最大化する売却プランをご提案いたします。

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