お知らせ

宜野湾市嘉数（かかず）の土地について、日頃お付き合いのある法人様より「土地の売買契約にあたり、仲介に入ってほしい」とご相談をいただきました。

当事者同士ですでに売買の話がまとまっている段階からのご相談でしたが、実はこうしたケースこそ「不動産会社を介する重要性」が際立ちます。実際の事例をもとに、注意すべきポイントをわかりやすく解説します。

1. 今回のご相談内容と物件の概要

ご相談いただいた土地の概要は以下の通りです。

• 所在地： 宜野湾市嘉数

• 用途地域： 第一種低層住居専用地域（建ぺい率50%／容積率100%）

• 物件の状況： 相続による共有名義、道路に接していない（無道路地）、敷地内の高低差が大きい

売主様から買主様（お付き合いのある法人様）へ直接お声かけがあり、売買価格や大まかな取引条件については、すでにお互いに合意されている状態でした。

しかし、買主様から「当事者同士の話し合いだけでは関連法令や建築制限の確認が難しく、契約書の特約に抜け漏れがあると将来トラブルになりかねない。専門家として間に入って安全に進めてほしい」とご依頼をいただきました。

2. 個人間の直接取引に潜む「見落としがちな法的リスク」

価格や条件が双方でまとまっている取引であっても、書類のやり取りだけで進めてしまうと、後から大きなトラブルに発展するケースが少なくありません。今回の物件でも、調査を進める中で重要なポイントが浮き彫りになりました。

①「重要土地等調査法」の注視区域に該当

安全保障上重要な施設（自衛隊基地や米軍基地など）の周辺において、土地の利用状況を調査・規制する「重要土地等調査法」。沖縄県内でも多くの地域が指定されています。

今回の土地も調査の結果、「注視区域」に指定されていることが判明しました。取引自体が禁止されるわけではありませんが、区域や取引規模によっては事前届出が必要になるなど、正しい法令知識に基づいた手続きが欠かせません。

② 接道義務と高低差（再建築や造成の制限）

今回の土地は「道路に接していない（無道路地）」かつ「敷地に高低差がある」状態でした。 都市計画区域内で建物を建てるには「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務があります。また、高低差がある土地は崖条例や擁壁の設置基準、造成費用の負担など、専門的な確認事項が多数絡んできます。

「買ってみたものの、想定していた用途で使えない」「思わぬ造成コストがかかる」といった事態を防ぐためにも、現況把握と契約条項の正確なすり合わせが不可欠です。

3. 仲介手数料は、数千万円のトラブルを防ぐための「安心料」

不動産を個人間や当事者同士で売買する場合、「仲介手数料を節約したい」と考えるのは自然なことです。

しかし、不動産取引には専門的な法令調査や権利関係の整理、重要事項説明書の作成が伴います。

• 「後から建物の建築制限があることが分かった」

• 「聞いていなかった地中埋設物や境界の越境が見つかった」

• 「契約書の文言が曖昧で、言った・言わないの水掛け論になった」

万が一トラブルが起きてしまえば、手数料以上の損失や精神的な負担を抱えることになりかねません。

不動産会社が入る最大の価値は、「目に見えにくいリスクを事前に洗い出し、双方にとって安全で納得のいく契約を成立させること」にあります。仲介手数料は、将来の大きな損失を防ぐための「保険」や「安全対策費」として捉えていただくのが確実です。

宜野湾市の土地売買・不動産査定はリタシン不動産へ

リタシン不動産では、一般的な売買仲介だけでなく、「当事者間で話は進んでいるが契約書の作成や法令調査だけお願いしたい」「相続した難あり物件をどう処分すべきか相談したい」といったご相談にも柔軟に対応しております。

宜野湾市をはじめ、沖縄県内の不動産売却・査定はぜひ私たちにお任せください。

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