お知らせ

名護市宮里4丁目（みやざと）にある土地について、売却・査定のご相談をいただきました。

現地は近隣に土地区画整理事業地もあり、落ち着いた街並みが広がる閑静な住宅街。周辺には小学校や大型商業施設、スーパー、金融機関が揃っており、名護市内でもマイホーム用地として非常に人気の高いエリアです。

ご相談のきっかけは、ご家族から相続された土地の資産整理でした。所有者様は相続後、別の場所にすでにマイホームを新築されており、こちらの土地は長期間にわたって利用されないまま空地として保有されていました。「固定資産税を払い続けるよりも、需要の高いうちに売却して現金化したい」とのご決断から、今回査定のご依頼をいただきました。

敷地面積は約100坪と住宅用地としてはゆとりのある広さ。当初は前面道路の権利関係や種別に懸念がありましたが、行政調査と所有者様からのヒアリングによって問題がないことを確認いたしました。実際の事例をもとに、100坪規模の住宅用地を有利に売却するための査定の視点を詳しく解説します。

1. 物件の概要と名護市宮里エリアの住環境ポテンシャル

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： 名護市宮里4丁目

• 都市計画／用途地域： 市街化区域／第一種低層住居専用地域

• 建ぺい率／容積率： 50%／100%

• 敷地面積： 約100坪

• 現況： 更地（空地）

• 周辺環境： 小学校徒歩圏内、幹線道路・商業施設至近、上下水道等のインフラ完備

名護市宮里は、名護市街地や国道58号線・449号線へのアクセスが良く、大型ショッピングセンターやロードサイド店舗が集まる利便性の高い地域です。 本物件が位置する「第一種低層住居専用地域」は、建物の高さや用途が厳格に定められており、将来にわたって日当たりや風通しが守られる良好な住環境が約束されています。

2. 事前調査でクリアした「前面道路の法的要件」

住宅用地の査定において、立地や広さと同じくらい重要なのが「前面道路の法的ステータス」です。

当初の机上確認では、前面道路の幅員や権利関係に曖昧な点が見受けられ、「建築基準法上の道路にしっかり接しているか（再建築や新築が可能か）」という懸念がありました。

しかし、名護市役所の建築指導・道路管理窓口へ足を運んで公図や道路台帳を調査し、所有者様へのヒアリングを重ねた結果、「建築基準法で認められた道路であり、接道義務を完全に満たしていること」が確認できました。

道路の懸念が払拭されたことで、「家が建てられない」「住宅ローンが組めない」といった減価リスクがなくなり、正常な住宅用地として市場相場の上限を狙える根拠が整いました。

3. 約100坪の土地をどう売るか？「一括」と「分筆」の比較検証

道路問題がクリアになった後、査定価格と売却スピードを大きく左右するのが「100坪という敷地面積の取り扱い」です。

名護市内における一次取得者（初めてマイホームを建てるファミリー層）の平均的な土地予算を考慮した場合、100坪を一括で販売すると「土地代の総額が大きくなりすぎて、一般の買い手が予算オーバーになる」というリスクが生じます。

そこで今回は、以下の2つの売却シナリオを比較検討いたしました。

シナリオA：100坪一括での売却（平屋実需層・事業者向け）

• ターゲット： 広い庭や複数台の駐車場を確保し、贅沢な平屋住宅を建てたい個人の方、または建売住宅やアパート用地を探している事業者。

• メリット： 分筆登記の費用をかけずに、そのまま一括で手放せる。

• 注意点： 総額が高くなるため、購入できる買い手の母数が限られ、成約までに時間を要する可能性がある。

シナリオB：2区画への「分筆売却」（約50坪 × 2区画）

• ターゲット： 名護市宮里エリアでマイホーム用地を探している子育てファミリー層。

• 手法： 約100坪の土地を2分割（約50坪ずつ）に分筆して販売する。

• メリット： 1区画あたりの総額が一般的な住宅ローンの借入可能額に収まるため、購入希望者の母数が一気に広がる。また、面積を小さくすることで「坪単価を高めに設定できる」ため、分筆費用を差し引いても売主様の手残り総額が増える可能性がある。

• 確認事項： 2区画それぞれが道路に2m以上接道できるか（間口の確保）、給排水管の引き込み位置、境界確定費用の試算。

4. 長期間放置された空地を売却する際の注意点

相続した土地を長年空地のまま保有されていた場合、実際の売り出しにあたって事前に整理しておくべき実務事項があります。

• 境界標の確認と確定測量： 隣地との境界線が曖昧になっていないかを確認し、トラブルのない安全な取引ができる状態を整える。

• 現況の除草・整地： 長年手つかずだった敷地の場合、雑草の繁茂や地表の凹凸を整えることで、現地案内時の買い手への印象を大幅に高める。

• 分筆費用のコスト把握： 土地家屋調査士による確定測量・分筆登記にかかる実費を事前に試算し、手残り資金を明確にしておく。

所有者様へこれらの確認事項を丁寧にご説明し、「一括で早期に手放すか」「分筆して手残りを最大化するか」をご判断いただける根拠ある査定書を作成いたします。

名護市での土地査定・相続した土地や100坪超の売却相談はリタシン不動産へ

「相続した土地をずっと空地のまま放置している」 「敷地が広すぎて、そのまま売るべきか分けて売るべきか判断がつかない」

そうした土地の売却・査定に関するご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。建築基準法や道路調査、需要に応じた分筆プランを緻密に組み立て、お客様の大切な資産価値を最大化する売却プランをご提案いたします。

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