お知らせ

うるま市石川伊波（いしかわ いは）にある土地について、売却・査定のご相談をいただきました。

現地は閑静な住宅街の一角。現在、現地では整地作業が進められており、敷地面積は700坪を超えるゆとりのある土地です。

間口が広く道路付けも良好で、住宅用地や事業用地として非常に大きな可能性を秘めている一方、「敷地奥側の上り傾斜（造成課題）」「敷地内に残る既存建物の確認」「埋蔵文化財調査の要否」など、査定にあたって慎重に確認すべき法規・土木上のポイントが複数ありました。実際の事例をもとに、土地のポテンシャルを引き出す査定の視点を詳しく解説します。

1. 物件の概要と石川伊波エリアの立地特性

今回査定のご依頼をいただいた物件の基本情報は以下の通りです。

• 所在地： うるま市石川伊波

• 都市計画／用途地域： 第一種中高層住居専用地域

• 建ぺい率／容積率： 60%／200%

• 敷地面積： 700坪超（間口広め、敷地奥に上り傾斜あり）

• 現況： 整地作業中、敷地内に既存建物（礼拝場等）あり

• 道路・インフラ： 集落内道路（幅員確保・車両進入問題なし）、上下水道インフラ整備済み

• 法規制・調査事項： 第一種中高層住居専用地域、周知の埋蔵文化財包蔵地内

本物件が位置する「第一種中高層住居専用地域」は、良好な中高層住宅の環境を保護するための地域です。建ぺい率60%・容積率200%が確保されており、一般的な平屋や2階建ての戸建て住宅はもちろん、3〜4階建ての賃貸マンションやアパートの建築も可能な、建築自由度の高いエリアです。

古い集落の中に少し入る立地ですが、前面道路の幅員は十分に確保されており、大型車の通行や重機の搬入にも支障がありません。間口が広く道路にしっかり接している点も、開発・活用する上で大きな強みとなります。

2. 査定で慎重に見極めるべき「3つの確認ポイント」

700坪超の広さと用途地域の優位性がある一方、市場で適正に流通させるためには、以下の3つの課題を事前に精査しなければなりません。

① 敷地奥側の上り傾斜と「土留め・造成コスト」

道路から敷地の手前側は平坦に整地されつつあるものの、敷地の奥へ進むと上り傾斜（高低差）が生じていました。 高低差がある土地に建物を建てる場合、斜面を削る切土工事や土留め擁壁の設置、場合によってはがけ条例に基づく安全対策が必要になります。700坪という規模全体を宅地として均すのか、あるいは高低差を残したまま区画割りを行うのかによって、必要となる土木工事費用が数百万円単位で変動するため、造成コストを建築目線で見極める必要があります。

② 敷地内に残る既存建物（礼拝場等）の解体・権利関係の確認

敷地内には拝所と見られる建物が現在も残っていました。 売却を進めるにあたっては、この建物を現所有者様側で解体して更地渡しにするのか、買主側の負担で解体するのかを取り決める必要があります。また、地域で共有利用されている場合、権利関係や登記の有無、利用者の合意形成などを事前に確認しておくことが、売買契約後のトラブルを防ぐ上で不可欠です。

③ 「周知の埋蔵文化財包蔵地」に伴う事前手続き

役所の調査により、本物件は「周知の埋蔵文化財包蔵地」の範囲内に該当していることが判明しました。

• 文化財保護法第93条の届出： 造成工事や建築工事を着工する60日前までに、うるま市教育委員会への届出が必要です。

• 試掘調査・工期への影響： 行政による試掘調査が行われ、遺構が出土した場合は本発掘調査へと移行するため、開発着工までに数ヶ月単位の期間を要する可能性があります。買い手となる事業者が資金計画や販売スケジュールを正確に組めるよう、事前のリスク開示が欠かせません。

3. 700坪超の価値を最大化する「2つの開発・売却シナリオ」

700坪を超える土地は、土地を小分けにするか、事業用として提案する「出口戦略」を描く必要があります。

本物件では、第一種中高層住居専用地域という強みを活かし、以下の2つのシナリオを想定して査定価格を組み立てました。

シナリオA：2筆に分筆した「賃貸アパート事業用地」としての提案

広大な敷地を2筆に分筆し、それぞれに中規模の賃貸アパートを計画するプランです。 容積率200%を活かせば、各敷地で十分な戸数を確保しつつ、入居者用の駐車場をゆったりと配置できます。国道329号線や高速道路（石川IC）へのアクセスが良く、周辺の工業地帯や商業施設に勤務する単身者・ファミリー層からの安定した賃貸需要が期待できるため、収益物件を探す投資家やデベロッパー向けに訴求できます。

シナリオB：造成・インフラを引き込んだ「戸建て宅地分譲開発」

造成計画を立てて敷地内道路（位置指定道路）を通し、50〜60坪程度の住宅区画を複数生み出す宅地分譲プランです。 住宅街としての落ち着いた環境と整備されたインフラを武器に、建売事業者やハウスメーカーへ一括で卸す売却ルートを選択できます。

• 査定の計算式： 分譲完了時の総販売想定額から、造成・擁壁工事費、道路新設・インフラ引き込み費用、埋蔵文化財調査に伴う期間リスクを差し引き、事業者が無理なく購入できる適正な仕入れ価格を導き出します。

正確な調査と造成採算で、大規模地を手堅く資産化

「土地が広すぎて、個人に売るにはどうすればいいか分からない」 「傾斜や古い建物、文化財の手続きがあって手放し方に困っている」

そうした大規模地であっても、用途地域のポテンシャルを正しく見極め、造成にかかる実費や手続きの工程をあらかじめ整理しておくことで、買い手となる事業者へ自信を持って提案できる優良な事業用地へと仕立てることができます。

現地の地勢とうるま市の地域需要を冷静に見極め、売主様にとって最も納得感のある査定価格をご提示いたします。

うるま市での土地査定・大規模地や分譲・アパート用地の売却はリタシン不動産へ

「広大な土地をアパート用地や分譲用地として適正に評価してほしい」 「傾斜地や埋蔵文化財包蔵地の売却手続きを安心して進めたい」

そうした土地の売却・査定に関するご相談は、ぜひリタシン不動産へお任せください。建築基準法や都市計画、造成工事の採算性を丁寧に調査し、お客様の大切な資産価値を最大化する売却プランをご提案いたします。

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